ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist das im Teileigentumsgrundbuch von Solingen Blatt 2738 verzeichnete Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1.00 bezeichneten Einheit im 1. Obergeschoss des Wohn- und Geschäftshauses Konrad-Adenauer-Straße 21 in 42651 Solingen. Zu der Einheit gehört ein Miteigentumsanteil von 955/10.000 an dem 1.620 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde ca. 1996 in Massivbauweise errichtet und umfasst fünf Vollgeschosse, Tiefgaragenstellplätze sowie einen Personenaufzug. Die Lage an der Bundesstraße B224 bietet eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz, ist jedoch straßenseitig durch Verkehrslärm geprägt. Die Einheit umfasst eine Fläche von ca. 401 m². Ursprünglich aus sieben geplanten Wohnungen zusammengelegt und als Bürofläche realisiert, soll sie laut Angaben des Hausmeisters durch die Eigentümerin wieder zu Wohnzwecken mit neuen Grundrissen umgebaut worden sein. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Einheit verwehrt wurde, sind die Raumaufteilung, der bauliche Zustand sowie die handwerkliche Qualität der Umbauten völlig unbekannt. Äußerlich präsentiert sich das Gesamtgebäude gepflegt; im Jahr 2021 wurden Modernisierungen an Heizungsanlage, Balkonen und Fenstern durchgeführt. Am Gebäude selbst wurden am Stichtag Feuchteschäden an Balkonen sowie nicht fachgerecht eingebaute Türelemente festgestellt. Rechtlich weist das Objekt deutliche Besonderheiten auf: Im Baulastenverzeichnis sind 16 Baulasten eingetragen, und in Abteilung II des Grundbuchs lasten diverse Grunddienstbarkeiten (Fahrrechte, Überbaurechte). Zudem liegen nicht finanziell ausgeglichene Überbauungen mit Nachbarparzellen vor. Aufgrund der Nichtbegehbarkeit brachte der Gutachter im Ertragswertverfahren neben anteiligen Baumängeln (1.500 €) einen pauschalen Risikoabschlag von 100.200 € in Ansatz. Der Gutachter ermittelte zum Stichtag 26.01.2024 einen Ertragswert von 733.000 €, das Amtsgericht Solingen setzte den Verkehrswert auf 730.000 € fest. Eine Beteiligung an der Versteigerung kommt nur unter Vorbehalt und mit erheblichen Liquiditätsreserven für etwaige Entmietungs-, Rückbau- oder Legalisierungskosten in Betracht. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung besteht ein signifikantes Restrisiko bezüglich des tatsächlichen Gebäudezustands.