ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Tirschenreuth, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 1-Zimmer-Appartement (Sondereigentum Nr. 7) im Erdgeschoss eines freistehenden Wohngebäudes in 95643 Tirschenreuth, St.-Peter-Straße 33 b. Die Liegenschaft befindet sich in mittlerer Wohnlage im Nordwesten der Stadt, unmittelbar beim örtlichen Krankenhaus und östlich des AOK-Verwaltungsgebäudes. Das Grundstück mit der Flurstücksnummer 1960/3 weist eine Gesamtgröße von 2.712 m² auf. Der Miteigentumsanteil der Einheit beträgt 27,29/1.000. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 30,82 m² und verteilt sich auf einen Wohn-/Schlafraum, eine Diele mit Kochnische, ein gefliestes Duschbad/WC mit Waschmaschinenanschluss sowie einen West-Balkon (angerechnet zu 3,30 m²). Zur Einheit gehört zudem ein Sondernutzungsrecht am offenen Pkw-Stellplatz Nr. 7. Das Ursprungsgebäude wurde 1970 in Massivbauweise errichtet und umfasst Keller-, Erd- und erstes Obergeschoss. Zwischen 2019 und 2021 erfolgten eine tiefgreifende Modernisierung, die Aufstockung um das zweite Obergeschoss und Dachgeschoss sowie die Aufteilung in 35 Einheiten. Die Liegenschaft verfügt über ein 24-cm-Mauerwerk mit Wärmedämm-Verbundsystem, zwei Wärmepumpen im Garten zur Beheizung und Warmwasserbereitung sowie einen Personenaufzug aus dem Jahr 2021. Laut Kurzexposé befinden sich Gemeinschafts- und Sondereigentum in einem sehr gepflegten Zustand ohne erkennbaren größeren Reparaturanstau. Die Wohnung ist mit wärmeschutzverglasten Kunststoff-Fenstern und Vinylböden ausgestattet. Rechtlich und bewertungstechnisch sind zwei wesentliche Einschränkungen zu beachten: Zum einen war die Wohnung Nr. 7 für den Sachverständigen beim Ortstermin nicht zugänglich, sodass Angaben zur Innenausstattung auf Erkenntnissen aus Vergleichswohnungen beruhen. Zum anderen besteht ein dingliches Wohnungsbesetzungsrecht zugunsten der Kliniken Nordoberpfalz AG mit einer Laufzeit bis mindestens 2036 bzw. maximal 2041. Die Miete für die insgesamt 18 betroffenen Einheiten wird gesammelt an die Hausverwaltung überwiesen und nach Quadratmetern Wohnfläche an die jeweiligen Eigentümer ausgeschüttet. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag September 2025 auf 102.000 € festgesetzt, was einem relativen Wert von rund 3.310 € pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Das Objekt eignet sich vor allem für passive Bestandshalter, sofern vor dem Versteigerungstermin Klarheit über das tatsächliche monatliche Ausschüttungsvolumen, das Hausgeld und den Zustand der Instandhaltungsrücklage erlangt werden kann.