ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Tönisvorst, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 5 befindet sich im 1. Obergeschoss einer 1984 in Massivbauweise errichteten Wohn- und Geschäftsanlage (Hauptstraße 6–8, Johannes-Stadtfeld-Straße 31–37) im Ortskern von Tönisvorst-Vorst. Das Gesamtgebäude umfasst insgesamt 12 Wohneinheiten in den oberen Etagen sowie 3 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Zur Einheit gehören ein 237/10.000 Miteigentumsanteil an dem 1.354 m² großen Grundstück, ein separater Kellerraum im Untergeschoss sowie das Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Pkw-Stellplatz (Nr. 5). Die Wohnfläche beläuft sich auf 53,85 m² und teilt sich auf in Diele, Badezimmer, Küche, Wohn-/Esszimmer mit Erker sowie eine Schlafnische. Die Lage zeichnet sich durch kurze Wege zu Geschäften des täglichen Bedarfs, Gastronomie und Bushaltestellen sowie eine gute Anbindung an Städte wie Krefeld, Kempen und Mönchengladbach aus. Zustand und Ausstattung: Das Gebäude weist ein rotes Klinkermauerwerk (teilweise mit Kunstschieferbehang), isolierverglaste Aluminiumfenster mit Kunststoff-Rollläden und ein Ziegeldach auf. Der bauliche Zustand sowie der Unterhaltungszustand der Gesamtanlage werden vom Sachverständigen als altersbedingt durchschnittlich eingestuft. Ein wesentlicher Pluspunkt ist die im Jahr 2023 installierte Gas-Zentralheizung (Fabrikat Vaillant), über welche auch die Warmwasserbereitung erfolgt. Die Innenausstattung der Wohnung konnte im Rahmen der Wertermittlung nicht besichtigt werden; sie wurde auf Basis der Bauakten und des Baujahrs typisierend mit mittlerem Standard angesetzt. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Gutachten 191,00 EUR inklusive Erhaltungsrücklage. Rechte, Lasten und Risiken: In Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs sind keine Belastungen eingetragen, und das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Ebenso liegen laut zuständigen Fachämtern keine Altlastenverdachtsmomente oder denkmalschutzrechtlichen Auflagen vor. Als Einschränkung ist im Bestandsverzeichnis die erforderliche Verwalterzustimmung bei Veräußerungen vermerkt (entfällt beim ZVG-Erwerb selbst). Das primäre Bieterrisiko resultiert aus der fehlenden Innenbesichtigung, wodurch Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder unterbliebene Instandhaltungen innerhalb der Wohnung nicht abschließend verifiziert werden konnten. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 140.000,00 EUR (entspricht rund 2.593 EUR/m² Wohnfläche inklusive Stellplatz) und einem plausibel hergeleiteten Ertragswert bietet das Objekt solide Fundamentaldaten. Für Renditeinvestoren wie auch Einsteiger bietet sich hier eine transparente Wohneinheit im gefragten Kleinwohnungssegment. Es empfiehlt sich, ein entsprechendes Budget für eventuelle Innenrenovierungen einzuplanen.