ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Trossin, Sachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein komplettes Mehrfamilienhaus in der Kirchgasse 6 a und b in 04880 Trossin. Das Objekt ist rechtlich in 16 Eigentumswohnungen (Sondereigentumseinheiten SE 1 bis SE 16) aufgeteilt, die im Rahmen verbundener Verfahren (485 K 235/22 bis 485 K 250/22) gemeinsam versteigert werden. Die Einheiten verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 45 m² und 81 m², was einer kalkulierten Gesamtwohnfläche von ca. 1.054 m² entspricht. Das dazugehörige Grundstück umfasst zwei Flurstücke (39/2 und 37) mit einer Gesamtfläche von 2.131 m². Trossin ist eine ländlich geprägte Gemeinde in Sachsen, nahe der Stadt Torgau. Das Gebäude wurde im Jahr 1983 in massiver Bauweise errichtet. Es verfügt über ein Kellergeschoss, drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Satteldach mit einem nicht ausgebauten Dachspitz. Laut den vorliegenden Unterlagen ist das gesamte Objekt derzeit leerstehend. Bei der Wohnung SE 15 im Dachgeschoss sind zwei der drei Zimmer noch nicht ausgebaut. Ein erhebliches Manko stellt die Tatsache dar, dass die im Grundbuch als Sondernutzungsrechte eingetragenen Stellplätze Nr. 1 bis 16 in der Realität nicht existent sind. Aufgrund des Baujahres und des vollständigen Leerstands ist von einem erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen. Ein wesentliches Risiko für Investoren besteht im Fehlen des detaillierten Verkehrswertgutachtens in den vorliegenden Unterlagen, wodurch der genaue bauliche Zustand und eventuelle Altlasten oder Feuchtigkeitsschäden unklar bleiben. Zudem weicht die rechtliche Situation (Sondernutzungsrechte an 16 Stellplätzen) von der tatsächlichen baulichen Gegebenheit (keine Stellplätze vorhanden) ab. Dies kann zu rechtlichen und praktischen Problemen bei einer späteren Neuvermietung oder dem Verkauf einzelner Einheiten führen. Da es sich um 16 separate Grundbuchblätter handelt, müssen Erwerber die Formalitäten für 16 Einzeleinheiten beachten, auch wenn diese als Gesamtheit versteigert werden. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von lediglich 124.500 € (ca. 118 € pro m² Wohnfläche) bietet dieses Objekt ein extrem günstiges Einstiegspotenzial für risikobewusste Entwickler und Bauträger. Die Möglichkeit, ein komplettes Mehrfamilienhaus ohne bestehende Mieterstrukturen zu erwerben, erlaubt eine freie und umfassende Sanierung sowie anschließende Neuvermietung oder den profitablen Einzelvertrieb der Eigentumswohnungen. Investoren müssen jedoch erhebliche zusätzliche Liquidität für die anstehende Kernsanierung und die Schaffung von Stellplätzen einplanen. Für klassische Bestandshalter ohne Sanierungserfahrung ist das Objekt aufgrund des Leerstands und des unklaren Zustands nicht zu empfehlen.