ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wermelskirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst eine Eigentumswohnung (Nr. 1) im Erdgeschoss links sowie einen Tiefgaragenstellplatz (Nr. SP 3) in der Grünestraße 5, 42929 Wermelskirchen. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 79 m², aufgeteilt auf drei bis vier Zimmer, darunter ein Wohnzimmer mit integrierter Küche, ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer, ein Duschbad, einen Flur sowie einen zugeordneten Kellerraum (ca. 7 m² Nutzfläche). Ein besonderes Highlight stellt das Sondernutzungsrecht an der Terrasse (SN 1) dar. Die Lage im südwestlichen Randbereich der Wermelskirchener Innenstadt wird als mittelmäßig eingestuft. Die Verkehrsanbindung ist durch die Nähe zur Autobahn A 1 (ca. 2 km) und eine nahegelegene Bushaltestelle als gut zu bewerten, wenngleich von der Grünestraße spürbare Verkehrslärmimmissionen ausgehen. Der bauliche Zustand des Objekts ist äußerst kritisch zu bewerten, da das im Jahr 2009 im Rohbau fertiggestellte Mehrfamilienhaus bis heute nicht vollständig fertiggestellt wurde. Die Wohnung selbst befindet sich in weiten Teilen noch im Rohbauzustand; es fehlen Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte im Duschbad sowie Wand- und Deckenbekleidungen. Noch gravierender sind die Mängel am Gemeinschaftseigentum: Die Tiefgarage verbleibt im Rohbauzustand, die Entwässerung ist ungeklärt, sodass seit Jahren Regenwasser in die Garage läuft. Zudem weist das Treppenhaus Putzrisse auf, und es bestehen erhebliche Brandschutz- sowie Leitungsmängel. Der Gutachter hat daher massive pauschale Wertminderungen (boG's) in Höhe von insgesamt 107.000 € (100.000 € für die Wohnung, 7.000 € für den Stellplatz) vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. Ein erhebliches Risiko für Erwerber resultiert aus der Tatsache, dass im aktuellen Verfahren keine Innenbesichtigung der Wohnung möglich war. Die Bewertung basiert auf einem Altgutachten aus dem Jahr 2020. Zudem ist die WEG-Struktur weitgehend inaktiv: Es existiert kein aktueller Wirtschaftsplan, eine Instandhaltungsrücklage war zumindest im Jahr 2020 nicht vorhanden, und die aktuelle Hausverwaltung war für den Gutachter nicht erreichbar. Rechtlich sind im Grundbuch ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks sowie entsprechende Baulasten eingetragen, die jedoch den Verkehrswert nicht direkt mindern. Für Investoren bietet dieses Objekt trotz des nominell günstigen Verkehrswerts von 111.000 € erhebliche Risiken. Die Fertigstellung erfordert nicht nur signifikantes Kapital für das Sondereigentum, sondern auch eine komplexe Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Ein Erwerb empfiehlt sich daher ausschließlich für erfahrene Projektentwickler mit juristischem und bautechnischem Know-how, die bereit sind, die unklare WEG-Situation und die baulichen Altlasten aktiv zu managen.