ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wiehl, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 19 befindet sich im Souterrain rechts des Wohnhauses Am Frauenbusch 8 im Wiehler Stadtteil Oberbantenberg. Die gesamte Liegenschaft umfasst ein 10.970 m² großes Grundstück, das mit vier baugleichen Mehrfamilienhäusern aus dem Jahr 1975 bebaut ist. Die Wohnlage wird als mittlere kleinstädtische Hanglage mit aufgelockerter Bebauung und rascher Anbindung an die Autobahn A4 charakterisiert. Die Wohnung verfügt über eine berechnete Wohnfläche von 93,00 m², verteilt auf zwei Zimmer, Küche, Flur, Bad, Gäste-WC, einen wohnungsinternen Abstellraum sowie eine anteilig angerechnete Außenterrasse. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung erfolgen. Die Gebäudehülle zeigt sich in einem gepflegten Allgemeinzustand; im Sondereigentum wird von einer nicht modernisierten Grundausstattung (unter anderem baujahrestypische Isolierverglasung, Fußbodenheizung) ausgegangen. Für Renovierungs-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten wurden im Gutachten pauschal 5.000,00 € in Ansatz gebracht. Das Grundbuch ist in Abteilung II frei von wertmindernden Rechten Dritter; das Grundstück ist laut Auskunft altlasten- und baulastenfrei sowie abgabenrechtlich erschlossen. Aus den Unterlagen der Hausverwaltung geht jedoch hervor, dass eigentümerbezogene Hausgeldrückstände von 8.069,83 € bestehen, welche bei der Gesamtkalkulation beachtet werden müssen. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 370,00 €. Der Verkehrswert wurde auf Basis des Ertragswertverfahrens auf 165.000,00 € festgesetzt, ausgehend von einem Rohertrag von 7,21 €/m² monatlich. Aufgrund des Risikos verdeckter Schäden im Innenbereich empfiehlt sich eine konservative Bietstrategie mit entsprechendem Sicherheitsabschlag.