KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1960 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 45 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines 1960 erbauten, unterkellerten Mehrfamilienhauses in Wuppertal-Barmen. Die Wohnung verfügt über zwei Zimmer, Flur, Küche, Bad/WC, Abstellraum, einen hofseitigen Balkon sowie einen Kellerraum. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt, weshalb im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 20 % angesetzt wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 44.000,00 € zum Stichtag 10.02.2026.

Biet-Score

Ausgeglichen · 59 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vor allem an handwerklich versierte Privatinvestoren oder Kapitalanleger, die bereit sind, das kalkulatorische Risiko des ungesehenen Innenzustands einzugehen. Bei einem Verkehrswert von 44.000,00 € und einer marktüblich angesetzten Miete von 6,50 €/m² bietet die Wohnung ein solides Ertragspotenzial. Vor Gebotsabgabe sollte jedoch eine hinreichende Liquiditätsreserve für eine potenzielle Kernsanierung der Einheit sowie für mietrechtliche Klärungen eingeplant werden.

Chancen

6

Sehr geringe absolute Einstiegshürde mit einem festgesetzten Verkehrswert von nur 44.000,00 €.
Zweckmäßiger Grundriss mit separatem Flur, Abstellraum und hofseitig ausgerichtetem Balkon.

Risiken

5

Mögliches Erfordernis umfassender Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Elektrik, Sanitär und Oberflächen.
Mittlere Verkehrsimmissionen durch die Lage an einer befahrenen Nebenstraße.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 109/1.000 Miteigentumsanteil an einem 300 m² großen Grundstück in 42283 Wuppertal-Barmen (Hohenstein 62), verbunden mit dem Sondereigentum an der im 2. Obergeschoss links belegenen 2-Zimmer-Wohnung Nr. 4. Das viergeschossige, unterkellerte Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten und 4 Garagen wurde um ca. 1960 in geschlossener Massivbauweise mit flach geneigtem Satteldach errichtet. Die Wohnfläche beträgt rund 45 m² und verteilt sich auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad/WC, Flur, Abstellraum sowie einen Balkon; zugeordnet ist ein Kellerraum im Untergeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich durch gewachsene Wohn- und Mischbebauung mit guter Nahversorgung und fußläufiger Anbindung an die Wuppertaler Schwebebahn aus. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich augenscheinlich in einem dem Alter entsprechenden, funktionsfähigen Zustand. Da der Zutritt zum Sondereigentum nicht gewährt wurde, basiert die Bewertung der Wohnung ausschließlich auf dem äußeren Anschein und typischen Merkmalen des Baujahres. Ausgestattet ist das Gebäude mit älteren Kunststofffenstern und Gas-Etagenheizungen. Der Sachverständige hat wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung und eventueller verdeckter Schäden einen pauschalen Sicherheitsabschlag in Höhe von 20 % vorgenommen. Rechtlich bestehen im Grundbuch in Abteilung II lediglich eine Grunddienstbarkeit (Abwasserrohrrecht) sowie der Zwangsversteigerungsvermerk; Baulasten oder Altlasten sind ausweislich der Behördenauskünfte nicht eingetragen. Ein Denkmalschutz besteht nicht, Mietpreisbindungen liegen nicht vor. Der tatsächliche Belegungsstatus ist ungeklärt (vermutlich Leerstand oder Eigennutzung). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 44.000,00 € (Wertermittlungsstichtag 10.02.2026) stellt die Immobilie eine kostengünstige Einstiegsmöglichkeit dar. Interessenten müssen jedoch zwingend finanzielle Reserven für die Beseitigung eines möglichen Sanierungsstaus im Sondereigentum berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten: 2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines 4-geschossigen Wohnhauses mit Unterkellerung, bestehend aus 2 Zimmern, Flur, Abstellraum, Küche, Bad/WC mit Balkon & Kellerraum im UG; Wohnfläche: ca. 45 m², Baujahr ca. 1960.

Hinweise zur Datenlage

Die Wertermittlung stützt sich auf ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2026 sowie die amtliche Bekanntmachung. Die größte Informationslücke besteht in der fehlenden Innenbesichtigung der Wohnung.
Nur Teilbesichtigung des Treppenhauses und Außenbesichtigung; der Innenzustand der Wohnung ist nicht belegt und wurde nach dem äußeren Anschein bewertet.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0400 K 0094/2025
Amtsgericht: Wuppertal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 44.000 €
Wohnfläche: 45 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 109/1.000 an Gemarkung Barmen, Flur 341, Flurstück 38
Anteilige Grundstücksfläche: 32,7 m²
Bodenrichtwert: 270 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 8.829 €32,7 m² × 270 €/m² · MEA 10,9 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hohenstein
Hausnummer: 62
PLZ: 42283
Ort: Wuppertal
Stadtteil: Barmen

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt978 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 45 m² Wohnfläche · Baujahr 1960 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.710 €/m²typischer Wert	978 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	1.520 – 1.980 €/m²	776 – 1.423 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-43 % unter dem typischen Wert	0 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

1.710 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.520 – 1.980 €/m²
Dieses Objekt: -43 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

978 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 776 – 1.423 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: 0 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1960
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 45 m²Gruppe 89 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 8,25 €/m² · Stadt Wuppertal (Mietspiegel), 2023

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Barmen) — 2.630 €/m², Baujahr 1993, gepflegt, 73 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Gräfrather Straße, Vohwinkel	Eigentumswohnung	—	89 m²	unbewertet	60.000 €	674 €	25.06.2026	unbekannt
Wichlinghauser Straße, Barmen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1893	92 m²	sanierungsbedürftig	68.000 €	738 €	29.10.2026	2,5 km
Schleswiger Straße, Elberfeld	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), 2x einzelne Eigentumswohnungen (je 1 bis 2 Zimmer)	—	105 m²	sanierungsbedürftig	79.000 €	752 €	07.12.2026	2,5 km
Langobardenstraße, Barmen	Eigentumswohnung in einem 5-geschossigen Mehrfamilienhaus	1902	40 m²	sanierungsbedürftig	32.000 €	800 €	04.02.2027	2,5 km
Armin-T.-Wegner-Platz, Elberfeld	Eigentumswohnung, 2 Stellplätze Tiefgarage	1981	243 m²	durchschnittlich	236.000 €	971 €	21.09.2026	3,0 km
Nützenberger Straße, Elberfeld	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1965	117 m²	sanierungsbedürftig	121.000 €	1.031 €	01.10.2026	4,5 km
Wichlinghauser Straße, Barmen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1919	112 m²	renovierungsbedürftig / einfach	128.000 €	1.143 €	14.01.2027	2,5 km
Am Forsthof, Wuppertal	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	109.000 €	1.703 €	27.04.2026	unbekannt
Rheinstraße, Wuppertal	Eigentumswohnung	—	80 m²	unbewertet	142.000 €	1.775 €	28.05.2026	unbekannt
Hohenzollernstraße, Barmen	Zwei-Raum-Wohnung	1993	73 m²	gepflegt	192.000 €	2.630 €	22.10.2026	1,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 22, 23

Bodenrichtwert: 270 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 32,7 m²
Anteiliger Bodenwert: 8.829 €
Verkehrswert: 44.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,98
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 35.171 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 22, 23 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert8.829 €

Gebäude / Wohnung35.171 €

Verkehrswert44.000 €

Zone: 1579

Rechenweg

Flächenanteil: 300 m² Gesamtgrundstück × 109/1.000 an Gemarkung Barmen, Flur 341, Flurstück 38 MEA = 32,7 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 32,7 m² × 270 €/m² · MEA 10,9 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.346 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.346 €/m² / 270 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 44.000 € − 8.829 € = 35.171 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wuppertal, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart