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0400 K 0148/ 2025
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Symbolbild – Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in Wuppertal, Elberfeld
SYMBOLFOTO

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Schleswiger Straße 33, 42107 Wuppertal
Verkehrswert
43.000 €
Wohnfläche
105 m²
Termin
07.12.2026
in 82 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0400 K 0148/ 2025
AmtsgerichtWuppertal

Kenndaten

Wohnfläche105 m²
Grundstück≈ 30,66 m² Anteil
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen3Risiken7

Fazit

Die Liegenschaft eignet sich vor allem für handwerklich versierte Investoren oder Kapitalanleger mit Sanierungserfahrung, die bereit sind, bestehende Feuchteschäden und Instandsetzungsrückstände anzugehen. Dem attraktiven Anschaffungspreis stehen unabwägbare Sonderumlagen durch Gemeinschaftseigentumsmängel, eine unklare Rücklagensituation der WEG sowie ein Altlastenverdacht gegenüber. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend Einsicht in die Beschlusssammlung und die neu erstellten Abrechnungen der WEG-Verwaltung nehmen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · vermietet

Versteigert werden zwei separate Eigentumswohnungen im Erdgeschoss eines unterkellerten, fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses in Wuppertal-Elberfeld (Schleswiger Straße 33). Die Wohnungen umfassen laut amtlicher Bekanntmachung eine 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 52 m² Wohnfläche (Blatt 40490, Verkehrswert: 43.000,00 €) sowie eine 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 53 m² Wohnfläche (Blatt 40491, Verkehrswert: 36.000,00 €). Für beide Einheiten ergibt sich ein festgesetzter Gesamtverkehrswert von 79.000,00 €. Beide Wohnungen waren zum Bewertungsstichtag vermietet. Es bestehen erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere Feuchte- und Wasserschäden in der Wohnung sowie am Gemeinschaftseigentum, und ein Teil des Gesamtgrundstücks ist im Altlastenkataster verzeichnet.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommen zwei Eigentumswohnungen im Erdgeschoss eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses (Baujahr unbekannt) in Wuppertal-Elberfeld, Schleswiger Straße 33. Das Grundstück umfasst insgesamt 713 m² (Flurstücke 41/14 und 42/14). Wohnung Nr. 3 (Blatt 40490) weist eine Wohnfläche von ca. 52 m² auf (Verkehrswert: 43.000,00 €), während Wohnung Nr. 4 (Blatt 40491) ca. 53 m² Wohnfläche bietet (Verkehrswert: 36.000,00 €). Der Gesamtverkehrswert beider Einheiten beträgt 79.000,00 €. Die Lage zeichnet sich durch eine gut ausgebaute städtische Infrastruktur mit kurzer Distanz zur Autobahn A 46 (ca. 1,5 km) und zum Stadtzentrum Wuppertal aus. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes und der Wohnungen weist deutlichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Für Wohnung Nr. 4 stellte die Gutachterin unter anderem gravierende Feuchteschäden infolge eines früheren Wasserschadens der darüberliegenden Einheit fest. Zudem bestehen Erneuerungsbedarf bei den Bodenbelägen (pauschaler Abzug 5.300,00 €) und der Gaskombitherme (pauschaler Abzug 5.000,00 €). Auch am Gemeinschaftseigentum zeigen sich Mängel: feuchte Kellerwände, Sperrmüllablagerungen, Putzabplatzungen an Gauben und Traufen sowie ein Versottungsschaden am Kamin. Rechtlich sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten in Abteilung II eingetragen. Allerdings ist ein Teil des Grundstücks im Kataster über altlastverdächtige Flächen geführt, was bei künftigen Eingriffen in den Boden Untersuchungen erfordert. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft fand im September 2025 ein Verwalterwechsel statt; Abrechnungen und verlässliche Angaben zur Erhaltungsrücklage lagen der Gutachterin nicht vor. Die beiden Kellerräume waren beim Ortstermin nicht zugänglich. Insgesamt stellen die Einheiten ein Sanierungsobjekt im Niedrigpreissegment dar. Die niedrigen Verkehrswerte spiegeln die objektspezifischen Schäden und die offenen Fragen bezüglich WEG-Rücklagen und Altlasten wider. Eine Investition setzt eine gründliche Kalkulation der Modernisierungsaufwendungen sowie eine Klärung der WEG-Verhältnisse voraus.

Chancen
Risiken
02

Übersicht

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20 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0400 K 0148/ 2025
AmtsgerichtWuppertal
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit07.12.2026 · 10:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus, Baujahr
Flächen & Wert
Verkehrswert43.000 €
Wohnfläche105 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil43/1.000 (Wohnung 4) bzw. 42/1.000 (Wohnung 3)
Anteilige Grundstücksfläche30,66 m²
Bodenrichtwert255 €/m²
Anteiliger Bodenwert7.818 €30,66 m² × 255 €/m² · MEA 8,5 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeSchleswiger Straße
Hausnummer33
PLZ42107
OrtWuppertal
StadtteilElberfeld

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert255 €/m²
Anteilige Bodenfläche30,66 m²
Anteiliger Bodenwert7.818 €
Verkehrswert43.000 €
BRW-Verhältnis5,50
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung35.182 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert7.818 €
Gebäude / Wohnung35.182 €
Verkehrswert43.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
713 m² Gesamtgrundstück × 43/1.000 (Wohnung 4) bzw. 42/1.000 (Wohnung 3) MEA = 30,66 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
30,66 m² × 255 €/m² · MEA 8,5 %
VW je m² Boden
1.402 €/m²
BRW-Verhältnis
1.402 €/m² / 255 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
43.000 € − 7.818 € = 35.182 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 410 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.520 bis 1.980 Euro, typisch 1.710 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 752 bis 1.703 Euro, Median 978 Euro. 8 Vergleichsfälle zwischen 674 und 2.630 Euro pro Quadratmeter, 3 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt410 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 105 m² Wohnfläche · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

1.710 €/m²typischer Wert

Spanne
1.520 – 1.980 €/m²
Dieses Objekt
-76 % unter dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

978 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne
752 – 1.703 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-58 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 105 m²Gruppe 89 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 8,25 €/m² · Stadt Wuppertal (Mietspiegel), 2023

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Elberfeld) — 971 €/m², Baujahr 1981, durchschnittlich, 243 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Gräfrather Straße, VohwinkelEigentumswohnung—89 m²unbewertet60.000 €674 €25.06.2026unbekannt
Wichlinghauser Straße, BarmenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)189392 m²sanierungsbedürftig68.000 €738 €29.10.20265,0 km
Armin-T.-Wegner-Platz, ElberfeldEigentumswohnung, 2 Stellplätze Tiefgarage1981243 m²durchschnittlich236.000 €971 €21.09.20261,5 km
Hohenstein, BarmenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196045 m²renovierungsbedürftig / einfach44.000 €978 €05.11.20262,5 km
Nützenberger Straße, ElberfeldEigentumswohnung (ab 5 Zimmer)1965117 m²sanierungsbedürftig121.000 €1.031 €01.10.20262,5 km
Am Forsthof, WuppertalEigentumswohnung—64 m²unbewertet109.000 €1.703 €27.04.2026unbekannt
Rheinstraße, WuppertalEigentumswohnung—80 m²unbewertet142.000 €1.775 €28.05.2026unbekannt
Hohenzollernstraße, BarmenZwei-Raum-Wohnung199373 m²gepflegt192.000 €2.630 €22.10.20264,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
12 Fakten
01Bewertung402Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

4 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

a) Bezüglich Wohnungsgrundbuck von Elberfeld Blatt 40490: Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines 5-geschossigen Mehrfamilienhaus mit ausgebauten Dachgeschoss und Mansardgiebeldach, unterkellert, Baujahr unbekannt. Die Wohnung besteht aus Wohnraum, Schlafraum, Küche, Abstellraum, Flur, Bad mit Einbauwanne und Loggia nebst Kellerraum im Untergeschoss, Wohnfläche ca. 52 m². b) Bezüglich Wohnungsgrundbuck von Elberfeld Blatt 40491: Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines 5-geschossigen Mehrfamilienhaus mit ausgebauten Dachgeschoss und Mansardgiebeldach, unterkellert, Baujahr unbekannt. Die Wohnung besteht aus Wohnraum, 2 Schlafräumen, Küche, Abstellraum, Flur, Bad mit Einduschtasse, Loggia nebst Kellerraum im Untergeschoss, Wohnfläche ca. 53 m². Beide Wohnungen waren zum jeweiligen Stichtag der Wertermittlung vermietet. Zur Ortsbesichtigung waren die jeweils zur Wohnung zugehörigen Kellerräume nicht zugänglich.

09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 16.09.2026, 01:54

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wuppertal, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.