ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst eine Vierzimmer-Eigentumswohnung mit der internen Bezeichnung Nr. 8 im 2. Obergeschoss eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses an der Wichlinghauser Straße 35 im Wuppertaler Stadtbezirk Oberbarmen (Quartier Wichlinghausen Süd). Das voll unterkellerte Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss wurde schätzungsweise zwischen 1919 und 1935 in Massivbauweise errichtet und umfasst in der WEG (Wichlinghauser Straße 33/35) insgesamt 11 Wohn- und 3 Teileigentumseinheiten auf einem 349 m² großen Grundstück. Die Lage ist als einfache Wohnlage in einer Mischbebauung einzustufen, geprägt durch die Funktion der Wichlinghauser Straße als hoch frequentierte Zubringerstraße mit erhöhtem Lärmpegel von 65 bis 75 dB. Eine Anbindung an den Nah- und Fernverkehr ist über nahe Bushaltestellen, die Schwebebahn sowie die A 46 gewährleistet. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 112 m², aufgeteilt in Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Flur, zwei Bäder (Bad/WC und Dusche/WC) sowie zwei kleine Loggien. Dem Sondereigentum ist zudem ein Kellerraum zugeordnet. Die Ausstattung präsentiert sich teilsaniert: Es sind überwiegend Kunststoff-Isolierglasfenster vorhanden, die Elektrik wurde modernisiert und die Beheizung erfolgt dem Anschein nach über eine Gas-Etagenheizung. Der Erhaltungszustand ist einfach bis mäßig. Im Sondereigentum hängen die Fußböden mittig leicht durch, was zu Rissbildungen in den Bodenfliesen geführt hat (Schadensansatz ca. 2.500,00 €). Am Gemeinschaftseigentum besteht Aufarbeitungsbedarf am Holztreppenhaus sowie an den Fensterbänken; hierfür sind laut Verwalter jedoch ausreichende Instandhaltungsrücklagen vorhanden. Rechtlich ist das Grundstück als Verzeichnisfläche im Altlastenkataster erfasst; es besteht der amtliche Verdacht auf Bodenbelastungen aus einem früheren Altstandort. Ein Denkmalschutz besteht nicht. Baulasten sind vorhanden (Stellplatzfreihaltung zugunsten des Objekts auf einem Nachbargrundstück), mindern den Wert der Einheit jedoch nicht. Dem Wohnungseigentum selbst ist kein Pkw-Stellplatz zugeordnet, was die Marktgängigkeit vor Ort einschränkt. Die Einheit wird eigengenutzt, sodass ein Erwerber bei fehlender Kooperationsbereitschaft Räumungsschritte einleiten muss. Der Verkehrswert wurde durch den Sachverständigen im vorrangigen Vergleichswertverfahren (gestützt durch eine Ertragswertplausibilisierung) stichtagsbezogen zum 21.04.2026 auf 128.000,00 € festgesetzt. Für Investoren ergibt sich bei einem Quadratmeterwert von rund 1.143,00 € eine solide Grundlage, sofern angemessene Modernisierungsrücklagen für die Innenräume und das Parkplatzdefizit in die Kalkulation einfließen.