KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1902 · vermietet

Versteigert wird ein 6.914/100.000 Miteigentumsanteil an einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus, verbunden mit dem Sondereigentum an einer 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung im rückseitigen Anbau in 42277 Wuppertal-Barmen. Die Wohnfläche beträgt ca. 40 m² bei einem Baujahr von ca. 1902. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 32.000,00 €. Das Objekt ist laut Gutachten vermietet, wobei die tatsächliche Miethöhe unbekannt ist. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt, weshalb der Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Sondereigentums ungewiss ist.

Biet-Score

Vorsicht · 40 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich für kapitalstarke Anleger oder handwerklich erfahrene Investoren eignen, sofern ein hohes Risiko hinsichtlich des Innenzustands bewusst in Kauf genommen wird. Zentrales Hemmnis ist die verweigerte Innenbesichtigung, die zu einem pauschalen Risikoabschlag von 5.000,00 € führte, sowie die unklare Mietvertragssituation. Zudem schränken die Denkmalschutzauflagen bauliche Anpassungen am Gebäude deutlich ein. Ein Gebot sollte daher mit ausreichenden Liquiditätspuffern für unvorhersehbare Instandsetzungen kalkuliert werden.

Chancen

5

Bestehende Vermietung bietet bei Klärung der Mietverhältnisse unmittelbares Ertragspotenzial.

Risiken

6

Unbekannte tatsächliche Miethöhe sowie unklare vertragliche Vereinbarungen mit dem Mieter.
Erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungskosten durch den Denkmalschutzstatus des Gesamtgebäudes.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft befindet sich in der Langobardenstraße 14 im Wuppertaler Stadtbezirk Barmen, rund 6,0 km nordöstlich des Stadtzentrums. Die Umgebungsbebauung besteht vorwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen Mehrfamilienhäusern. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten sowie der Bahnhof Wuppertal-Oberbarmen sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an das Fernstraßennetz erfolgt über die Autobahnen A 1 und A 46 in wenigen Kilometern Entfernung. Das Wohnhaus wurde ca. 1902 in massiver Bauweise errichtet und umfasst insgesamt zehn Wohneinheiten. Die zu bewertende Einheit Nr. 2 liegt im Erdgeschoss des rückwärtigen Anbaus und umfasst laut Teilungsplan zwei Zimmer, Küche, Flur und Bad auf rund 40 m² Wohnfläche sowie einen Kellerraum. Eine Innenbesichtigung war der Sachverständigen nicht möglich. Am Gemeinschaftseigentum wurden deutliche Mängel wie Feuchteschäden im Kellergeschoss, Putzabplatzungen, Verwitterungen an Dachgauben sowie ein früherer Wasserschaden am Treppenlauf festgestellt. Das gesamte Gebäude steht seit 1994 unter Denkmalschutz. Im Baulastenverzeichnis sind Verpflichtungen zur Sicherung eines zweiten Rettungswegs vermerkt. Die tatsächliche Miethöhe ist nicht bekannt, nachhaltig erzielbar wurde ein Mietertrag von 6,50 €/m² angesetzt. Aufgrund der fehlenden Besichtigung wurde im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag in Höhe von 5.000,00 € vorgenommen, ergänzt um 200,00 € für Sperrmüllberäumung. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 32.000,00 € bietet die Einheit einen sehr günstigen Einstiegspreis. Allerdings müssen Erwerber das erhebliche Sanierungsrisiko im Sondereigentum sowie den bestehenden Instandhaltungsstau am Altbau einkalkulieren. Eine Beteiligung am Versteigerungsverfahren empfiehlt sich daher nur unter Einpreisung eines umfassenden Renovierungsbedarfs.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten: Eigentumswohnung in einem 5-geschossigen Mehrfamilienhaus mit insgesamt 10 Wohnungen, gelegen im Erdgeschoss des rückseitigen Anbaus, bestehend aus Flur, Bad, Küche, Wohnraum und Schlafraum, Wohnfläche rd. 40 qm. Baujahr ca. 1902, Denkmalschutz. Keine Innenbesichtigung der Wohnung.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten und amtliche Bekanntmachung liegen vor. Wesentliche Datenlücke ist der fehlende Wohnungszutritt und die unbekannte Miethöhe.
Nur Außen- und Gemeinschaftsbereiche besichtigt; Zustand der Wohnung selbst basiert rein auf Annahmen und Aktenlage.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0400 K 0037/2025
Amtsgericht: Wuppertal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 04.02.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1902

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 32.000 €
Wohnfläche: 40 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 6.914/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 16,11 m²
Bodenrichtwert: 255 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 4.108 €16,11 m² × 255 €/m² · MEA 6,914 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Langobardenstraße
Hausnummer: 14
PLZ: 42277
Ort: Wuppertal
Stadtteil: Barmen

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 40 m² Wohnfläche · Baujahr 1902 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.710 €/m²typischer Wert	978 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	1.520 – 1.980 €/m²	776 – 1.423 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-53 % unter dem typischen Wert	-18 % unter dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

1.710 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.520 – 1.980 €/m²
Dieses Objekt: -53 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

978 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 776 – 1.423 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -18 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1902 gegenüber typisch 1960).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1902Gruppe 1960
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 40 m²Gruppe 89 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 8,25 €/m² · Stadt Wuppertal (Mietspiegel), 2023

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 250 m entfernt (Barmen) — 738 €/m², Baujahr 1893, sanierungsbedürftig, 92 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Gräfrather Straße, Vohwinkel	Eigentumswohnung	—	89 m²	unbewertet	60.000 €	674 €	25.06.2026	unbekannt
Wichlinghauser Straße, Barmen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1893	92 m²	sanierungsbedürftig	68.000 €	738 €	29.10.2026	250 m
Schleswiger Straße, Elberfeld	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), 2x einzelne Eigentumswohnungen (je 1 bis 2 Zimmer)	—	105 m²	sanierungsbedürftig	79.000 €	752 €	07.12.2026	5,0 km
Armin-T.-Wegner-Platz, Elberfeld	Eigentumswohnung, 2 Stellplätze Tiefgarage	1981	243 m²	durchschnittlich	236.000 €	971 €	21.09.2026	6,0 km
Hohenstein, Barmen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1960	45 m²	renovierungsbedürftig / einfach	44.000 €	978 €	05.11.2026	2,5 km
Nützenberger Straße, Elberfeld	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1965	117 m²	sanierungsbedürftig	121.000 €	1.031 €	01.10.2026	7,0 km
Wichlinghauser Straße, Barmen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1919	112 m²	renovierungsbedürftig / einfach	128.000 €	1.143 €	14.01.2027	500 m
Am Forsthof, Wuppertal	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	109.000 €	1.703 €	27.04.2026	unbekannt
Rheinstraße, Wuppertal	Eigentumswohnung	—	80 m²	unbewertet	142.000 €	1.775 €	28.05.2026	unbekannt
Hohenzollernstraße, Barmen	Zwei-Raum-Wohnung	1993	73 m²	gepflegt	192.000 €	2.630 €	22.10.2026	2,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18

Bodenrichtwert: 255 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 16,11 m²
Anteiliger Bodenwert: 4.108 €
Verkehrswert: 32.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 7,79
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 27.892 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert4.108 €

Gebäude / Wohnung27.892 €

Verkehrswert32.000 €

Zone: Mischgebiet II-V

Rechenweg

Flächenanteil: 233 m² Gesamtgrundstück × 6.914/100.000 MEA = 16,11 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 16,11 m² × 255 €/m² · MEA 6,914 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.986 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.986 €/m² / 255 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 32.000 € − 4.108 € = 27.892 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wuppertal, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart