KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1960 · vermutlich bewohnt

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, ca. 1960 als Behelfswohnheim errichtetes und ca. 1987 erweitertes Einfamilienhaus mit ca. 110 m² Wohnfläche auf einem 1.651 m² großen Grundstück in Adorf/Vogtl. (Ortsteil Freiberg). Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 104.000,00 € und basiert auf einer reinen Außenbesichtigung im Sachwertverfahren. Das Gebäude sowie das Grundstück befinden sich in einem vernachlässigten Zustand. Wesentliche Einschränkungen bestehen durch die Außenbereichslage im Flächennutzungsplan (Grünland), fehlenden Trinkwasser- und Abwasseranschluss (Brunnenversorgung und Kläranlagen-Sanierungsbedarf) sowie Verkehrslärm.

Biet-Score

Vorsicht · 45 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vor allem an handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die Sanierungsaufwand und Erschließungsfragen eigenständig lösen können. Da keine Innenbesichtigung stattfand und erhebliche Investitionen in Abwasserbeseitigung (vollbiologische Kleinkläranlage) sowie die Gebäudeinstandsetzung erforderlich sind, sollte ein entsprechend hoher Sicherheitsabschlag im Bietverhalten einkalkuliert werden. Vor Gebotsabgabe wird eine Klärung der Kläranlagen- und Wasserversorgungsauflagen mit den zuständigen Behörden dringend empfohlen.

Chancen

5

Freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 110 m² Wohnfläche und Ausbaupotenzial.
Teilsanierungen nach 1990 an Fenstern, Hauseingangstür, Dacheindeckung und Außenputz bereits erfolgt.

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem 1.651 m² großen Flurstück (Flurstück 584/3) an der Leubethaer Straße 20 im Ortsteil Freiberg der Stadt Adorf/Vogtl. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und ist im Flächennutzungsplan als Grünland dargestellt. Zudem befindet es sich vollständig in der Schutzzone II des Naturparks Erzgebirge/Vogtland sowie anteilig im FFH-Gebiet 'Tetterweinbachtal, Pfaffenloh und Zeidelweidebach'. Das Gelände weist eine Hanglage mit Böschungsabschnitten auf; in der Umgebung besteht durch die Kreuzung von B 92 und S 309 eine spürbare Geräuschbelastung. Das Wohnhaus wurde ca. 1960 als Behelfswohnheim errichtet und ca. 1987 zu einem erweiterten Einfamilienhaus mit ca. 110 m² Wohnfläche um- und ausgebaut (teilunterkellert, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden). Nach 1990 erfolgten Teilsanierungen an Fenstern, Haustür, Putz und Dacheindeckung. Auf dem Grundstück befinden sich ein überalterter Holzschuppen sowie eine ebenerdige Terrasse mit provisorischer PV-Dachauflage. Das Gebäude und das weitgehend zugewachsene Grundstück weisen einen vernachlässigten Zustand auf; zahlreiche Ablagerungen erschwerten die Außenbegutachtung. Rechtlich und infrastrukturell bestehen gewichtige Besonderheiten: Das Grundstück ist nicht an das öffentliche Trinkwasser- und Abwassernetz angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgt über einen Brunnen, das Abwasser muss dezentral entsorgt werden (Forderung nach vollbiologischer Kleinkläranlage seit 2015 offen). Ein Gasnetzanschluss ist nicht vorhanden. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Leitungsdienstbarkeit (Gashochdruckleitung) eingetragen. Zudem kreuzt eine Stromfreileitung das Grundstück. Der Verkehrswert wurde auf 104.000,00 € festgesetzt (Bodenwert 13.200,00 € bei 8,00 €/m² Bodenpreis). Da eine Innenbesichtigung verwehrt bzw. nicht möglich war, birgt der Erwerb unkalkulierbare Risiken bezüglich des inneren Bauzustands. Ein Erwerb empfiehlt sich nur mit soliden Sanierungsreserven und genauer Vorklärung der abwasserrechtlichen Auflagen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Angaben laut Gutachten: in den 1980'er Jahren erweitertes Einfamilienwohnhaus um- und ausgebaut mit gebäuderückseitiger Terrasse in vernachlässigtem Gebäude- und Grundstückszustand, z. Ztpkt. der Gutachtenerstellung eigengenutzt

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein 4-seitiges Kurzexposé vor, das auf einer reinen Außenbesichtigung basiert. Ein vollständiges Gutachten mit detaillierter Baubeschreibung liegt in den Akten nicht digital bei.
Nur Außenbesichtigung — Innenzustand nicht belegt und für Bieter mit erhöhtem Risiko behaftet.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0092/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Wüstenrot Bausparkasse AG (Bank)Tel. 07141 16-754905Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 09:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 104.000 €
Wohnfläche: 110 m²
Grundstücksfläche: 1.651 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.651 m²
Bodenrichtwert: 8 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 13.208 €1.651 m² × 8 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Leubethaer Straße
Hausnummer: 20
PLZ: 08626
Ort: Adorf
Stadtteil: Freiberg

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt945 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 110 m² Wohnfläche · Baujahr 1960 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	910 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	736 – 1.073 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+4 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

910 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 736 – 1.073 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +4 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 12 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1937
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 110 m²Gruppe 132 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,05 – 7,95 €/m² im Monat, typisch 6,01 €/m² · angesetzt in 28 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 10,0 km entfernt — 875 €/m², Baujahr 1987, sanierungsbedürftig, 186 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Alaunstraße, Mylau	Einfamilienhaus	—	180 m²	sanierungsbedürftig	79.000 €	439 €	30.09.2026	30,0 km
Quittenbachstraße, Klingenthal	Einfamilienhaus	—	155 m²	unbewertet	113.000 €	729 €	06.08.2026	17,0 km
Lessingstraße, Obersachsenberg	Einfamilienhaus	1909	104 m²	sanierungsbedürftig	76.000 €	732 €	21.01.2027	18,0 km
Poststraße, Mühltroff	Einfamilienhaus	—	102 m²	unbewertet	75.000 €	737 €	30.07.2026	30,0 km
Klingenthaler Straße, Zwota	Wohnhaus	1875	108 m²	sanierungsbedürftig	84.000 €	780 €	29.09.2026	14,0 km
Hauptstraße, Tirpersdorf	Einfamilienhaus	1987	186 m²	sanierungsbedürftig	163.000 €	875 €	02.09.2026	10,0 km
Auerbacher Straße, OT Brunndöbra	Einfamilienhaus	—	168 m²	unbewertet	162.000 €	964 €	17.06.2026	unbekannt
Mittelbergstraße, Brunndöbra	Einfamilienhaus	1952	161 m²	sanierungsbedürftig	172.000 €	1.068 €	02.12.2026	16,0 km
Lambziger Straße, Mylau	Einfamilienhaus	—	134 m²	unbewertet	145.000 €	1.086 €	15.07.2026	30,0 km
Steinsdorfer Straße, Jößnitz	Einfamilienhaus	1937	110 m²	sanierungsbedürftig	132.700 €	1.206 €	25.11.2026	25,0 km
Süßebacher Straße, Triebel	Einfamilienhaus	—	130 m²	unbewertet	181.000 €	1.392 €	03.06.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé S. 3

Bodenrichtwert: 8 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.651 m²
Anteiliger Bodenwert: 13.208 €
Verkehrswert: 104.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 7,87
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 90.792 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé S. 3

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert13.208 €

Gebäude / Wohnung90.792 €

Verkehrswert104.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.651 m² Gesamtgrundstück = 1.651 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.651 m² × 8 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 63 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 63 €/m² / 8 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 104.000 € − 13.208 € = 90.792 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Vogtlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart