ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Alheim, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im historischen Ortskern von Alheim-Heinebach (Kirchstraße 17) und besteht verfahrensseitig aus zwei Grundbuchkörpern: Flurstück 45 mit 175 m² Grundstücksfläche (bebaut mit Wohnhaus und Scheune) sowie Flurstück 67 mit 256 m² Grundstücksfläche (bebaut mit zweigeschossiger Garage/Wirtschaftsgebäude). Die Mikrolage ist geprägt von offener Wohnbebauung bei sehr guter fußläufiger Nahversorgung sowie Anbindung an Bus und Regionalbahn; Straßenverkehrsimmissionen sind nicht wahrnehmbar. Das Haupthaus (Baujahr ca. 1930) in Massiv- und Fachwerkbauweise verfügt über ca. 171 m² Wohnfläche verteilt auf Erdgeschoss (63 m²), Obergeschoss (67 m²) und Dachgeschoss (41 m²). Es wurde um 2012 in wesentlichen Gewerken modernisiert (u. a. Elektroinstallation, Sanitärstränge, Heizleitungen sowie Aufsparren-/Dachdämmung; Gas-Brennwerttherme stammt aus 2002). Die angebundene Scheune dient als Lagerfläche. Der bauliche Zustand ist solide, weist jedoch offensichtliche Schäden auf, insbesondere Putzschäden, Sockelschäden, Farbabplatzungen und Gefachschäden an der Scheune, für die der Gutachter Beseitigungskosten von insgesamt 19.000 € in Abzug bringt. Rechtlich ist zu beachten, dass das Anwesen Bestandteil einer nach § 2 Abs. 3 HDSchG denkmalgeschützten Gesamtanlage (Ensemble) ist, wodurch künftige bauliche Veränderungen abstimmungspflichtig sind. Zudem bestehen historisch bedingte katasterliche Überbauten auf die Gemeindestraße und das Kirchengrundstück, für die jedoch keine Überbaurente anfällt. Das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Das Objekt ist derzeit in Teilen nur sporadisch vermietet bzw. eigengenutzt. Investitionsfazit: Die Immobilie bietet für handwerklich versierte Eigennutzer oder lokale Kapitalanleger eine solide Basis mit großzügigem Raumangebot und separatem Garagengrundstück zu einem moderaten Einstiegspreis. Bei einer nachhaltig erzielbaren Jahreskaltmiete von 12.384 € (gutachterlicher Rohertrag) lässt sich nach Abarbeitung der Fassaden- und Putzschäden ein stabiler Ertrag realisieren.