KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1930 · vermutlich vermietet

Zur Versteigerung steht ein teilmodernisiertes Ein- bis Zweifamilienhaus nebst angebauter Scheune/Wirtschaftsgebäude auf Flurstück 45 (175 m²) sowie ein separates Garagengrundstück auf Flurstück 67 (256 m²) in zentraler Ortskernlage von Alheim-Heinebach. Das ca. 1930 errichtete Wohnhaus bietet rund 171 m² Wohnfläche über drei Wohnebenen und wurde im Jahr 2012 teilsaniert (u. a. Elektrik, Sanitär, Dachdämmung, Heizkörper). Der gutachterlich ermittelte Gesamtsachwert für Flurstück 45 beträgt 199.000 €, während die Garage (Flurstück 67) mit 20.000 € bewertet ist (Gesamtverkehrswert: 219.000 €). Das Objekt ist Bestandteil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage und weist einen konkreten Instandsetzungs- und Bauschadenbeseitigungsbedarf von rund 19.000 € auf.

Biet-Score

Risikoreich · 34 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Chancen

Noch keine konkreten Chancen aus der KI-Analyse abgeleitet.

Risiken

Derzeit keine expliziten Risikopunkte aus der KI-Analyse gespeichert.

Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im historischen Ortskern von Alheim-Heinebach (Kirchstraße 17) und besteht verfahrensseitig aus zwei Grundbuchkörpern: Flurstück 45 mit 175 m² Grundstücksfläche (bebaut mit Wohnhaus und Scheune) sowie Flurstück 67 mit 256 m² Grundstücksfläche (bebaut mit zweigeschossiger Garage/Wirtschaftsgebäude). Die Mikrolage ist geprägt von offener Wohnbebauung bei sehr guter fußläufiger Nahversorgung sowie Anbindung an Bus und Regionalbahn; Straßenverkehrsimmissionen sind nicht wahrnehmbar. Das Haupthaus (Baujahr ca. 1930) in Massiv- und Fachwerkbauweise verfügt über ca. 171 m² Wohnfläche verteilt auf Erdgeschoss (63 m²), Obergeschoss (67 m²) und Dachgeschoss (41 m²). Es wurde um 2012 in wesentlichen Gewerken modernisiert (u. a. Elektroinstallation, Sanitärstränge, Heizleitungen sowie Aufsparren-/Dachdämmung; Gas-Brennwerttherme stammt aus 2002). Die angebundene Scheune dient als Lagerfläche. Der bauliche Zustand ist solide, weist jedoch offensichtliche Schäden auf, insbesondere Putzschäden, Sockelschäden, Farbabplatzungen und Gefachschäden an der Scheune, für die der Gutachter Beseitigungskosten von insgesamt 19.000 € in Abzug bringt. Rechtlich ist zu beachten, dass das Anwesen Bestandteil einer nach § 2 Abs. 3 HDSchG denkmalgeschützten Gesamtanlage (Ensemble) ist, wodurch künftige bauliche Veränderungen abstimmungspflichtig sind. Zudem bestehen historisch bedingte katasterliche Überbauten auf die Gemeindestraße und das Kirchengrundstück, für die jedoch keine Überbaurente anfällt. Das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Das Objekt ist derzeit in Teilen nur sporadisch vermietet bzw. eigengenutzt. Investitionsfazit: Die Immobilie bietet für handwerklich versierte Eigennutzer oder lokale Kapitalanleger eine solide Basis mit großzügigem Raumangebot und separatem Garagengrundstück zu einem moderaten Einstiegspreis. Bei einer nachhaltig erzielbaren Jahreskaltmiete von 12.384 € (gutachterlicher Rohertrag) lässt sich nach Abarbeitung der Fassaden- und Putzschäden ein stabiler Ertrag realisieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück BV-Nr. 2, bebaut mit einem Ein-/Zweifamilienhaus und Scheune, Baujahr ca. 1930. Wohnhaus unterkellert und mit drei Wohnebenen. Modernisierungsmaßnahmen zuletzt 2012. Sanierungsbedarf vorhanden. Grundstück BV-Nr. 3, bebaut mit einer Garage/Wirtschaftsgebäude. Baujahr ca. 1930, zwei Geschosse. Instandhaltungsbedarf ist vorhanden.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein ausführliches Verkehrswertgutachten des amtlichen Gutachterausschusses inklusive Innen- und Außenbesichtigung sowie exakter Flächenberechnungen.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung des Hauptgebäudes in Anwesenheit des Eigentümers am 04.11.2025 durchgeführt.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0044/2024
Amtsgericht: Bad Hersfeld
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 219.000 €
Wohnfläche: 171 m²
Grundstücksfläche: 431 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 175 m²
Bodenrichtwert: 48 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 8.400 €175 m² × 48 €/m² · MEA 40,603 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kirchstraße
Hausnummer: 17
PLZ: 36211
Ort: Alheim
Stadtteil: Heinebach

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 171 m² Wohnfläche · Baujahr 1930 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	750 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	653 – 1.328 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+71 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

750 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 653 – 1.328 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +71 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1930 gegenüber typisch 1964).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1930Gruppe 1964
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 171 m²Gruppe 171 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,62 – 11,00 €/m² im Monat, typisch 8,45 €/m² · angesetzt in 206 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt — 750 €/m², durchschnittlich, 123 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Eisenacher Straße, Obersuhl	Einfamilienhaus	1926	308 m²	sanierungsbedürftig	92.000 €	299 €	04.11.2026	30,0 km
Am Borngraben, Bad Hersfeld	Einfamilienhaus	—	100 m²	unbewertet	35.000 €	350 €	20.05.2026	unbekannt
Kreuzweg, Rotensee	Einfamilienhaus	1964	150 m²	sanierungsbedürftig	87.000 €	580 €	27.01.2027	25,0 km
Ludwigsecker Straße, Ludwigsau	Einfamilienhaus	—	225 m²	unbewertet	147.000 €	653 €	10.06.2026	unbekannt
Am Sandacker, Glaam	Zweifamilienhaus, land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück	1972	203 m²	sanierungsbedürftig	142.000 €	700 €	11.11.2026	30,0 km
Kasseler Straße, Ronshausen	Einfamilienhaus	—	306 m²	unbewertet	221.000 €	722 €	17.06.2026	unbekannt
Altstadtstraße, Rotenburg an der Fulda	Zweifamilienhaus	—	123 m²	durchschnittlich	92.200 €	750 €	09.09.2026	7,0 km
Im Oberland, Machtlos	Zweifamilienhaus, Scheune und Werkstatt	1970	196 m²	sanierungsbedürftig	175.000 €	893 €	25.11.2026	30,0 km
Wippershain, Wippershain	Zweifamilienhaus	1965	180 m²	renovierungsbedürftig / einfach	239.000 €	1.328 €	13.01.2027	25,0 km
Bettina-von-Arnim-Straße, Obersuhl	Einfamilienhaus	2021	148 m²	sanierungsbedürftig	210.000 €	1.419 €	11.11.2026	30,0 km
Vor der Gasse, Richelsdorf	Einfamilienhaus, Garage	1964	111 m²	durchschnittlich	175.000 €	1.577 €	21.10.2026	25,0 km
Hauptstraße, Neukirchen	Einfamilienhaus, Baugrundstück, land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück	1740	141 m²	stark sanierungsbedürftig	238.040 €	1.688 €	18.11.2026	30,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 27

Bodenrichtwert: 48 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 175 m²
Anteiliger Bodenwert: 8.400 €
Verkehrswert: 219.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 26,07
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 210.600 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 27 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert8.400 €

Gebäude / Wohnung210.600 €

Verkehrswert219.000 €

Zone: Richtwertzone 1 von Heinebach (M)

Rechenweg

Flächenanteil: 431 m² Gesamtgrundstück = 175 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 175 m² × 48 €/m² · MEA 40,603 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.251 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.251 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 219.000 € − 8.400 € = 210.600 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hersfeld-Rotenburg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart