ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Allendorf (Eder), Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Hofanlage mit Wohnhaus und Wirtschaftsteil in Allendorf (Eder), Aktenzeichen 31 K 11/24. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 137.300 €. Dieser Wert wurde im Sachwertverfahren ermittelt und setzt sich aus einer bebaubaren Grundstücksteilfläche (135.400 €) und Gartenland (1.900 €) zusammen. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 sind in diesem Termin weggefallen, was Gebote unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes ermöglicht. Das Grundstück hat eine Fläche von 1.029 m² und ist mit einem ehemaligen Bauernhaus bebaut, das aus zwei Wohnungen und einem Wirtschaftsteil besteht. Die Wohnfläche beträgt ca. 173 m². Das Objekt ist eigengenutzt, sodass keine Ist-Miete vorliegt. Angaben zur marktüblichen Miete sind den Unterlagen nicht zu entnehmen. Auf dem Grundstück befinden sich zudem ca. 4 Stellplätze und 1 Garagenplatz sowie Nebengebäude in einfacher Holzbauweise. Der bauliche Zustand des um 1900 errichteten Gebäudes wird trotz einiger Modernisierungen als mäßig eingestuft. Es wurden zahlreiche Baumängel und Bauschäden festgestellt, darunter asbesthaltige Fassadenplatten, Putzschäden, verwittertes Sichtfachwerk und Rostschäden. Eine der beiden Wohnungen befindet sich noch im Rohbauzustand. Die Öl-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1984, und es besteht eine mangelnde Wärmedämmung. Ein Energieausweis liegt nicht vor, was zusätzliche Risiken und Investitionsbedarf im Hinblick auf energetische Sanierungen birgt. Der Gutachter führte am 22.04.2025 eine Außen- und Innenbesichtigung durch, wobei das Objekt größtenteils, aber nicht vollständig, in Augenschein genommen werden konnte. Insbesondere Teile der zweiten Wohnung waren nicht fertiggestellt und somit nur eingeschränkt zugänglich. Die Standsicherheit eines nachträglichen Anbaus muss noch geprüft und nachgewiesen werden. Die Bauakte von 1950 ist unvollständig und entspricht nicht dem tatsächlichen Bestand. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Jedoch sind der nachträgliche Anbau des Esszimmers und die Umnutzung des Wirtschaftsteils zu einer zweiten Wohnung genehmigungspflichtig, wofür ein Bauantrag mit bautechnischen Nachweisen erforderlich ist. Dies stellt einen wichtigen Prüfpunkt vor dem Zuschlag dar.