ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Arnstorf, Bayern

Die Versteigerungsimmobilie befindet sich in Döttenau 3, einem stark ländlich geprägten Außenbereichsweiler der Marktgemeinde Arnstorf im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn. Das Flurstück 2436/3 umfasst eine kompakte Grundstücksfläche von 246 m² und ist mit einem vermutlich nicht unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus (Erd- und ausgebautes Dachgeschoss) mit rund 84 m² Wohnfläche sowie mehreren Holzschuppen bebaut. Die Lage besticht durch Ruhe und direkte Naturanbindung, wenngleich Nahversorgungseinrichtungen und Infrastruktur erst im wenige Fahrminuten entfernten Arnstorf erreichbar sind. Überörtlich besteht über Staatsstraßen eine gute Anbindung an wirtschaftliche Zentren wie Landau an der Isar, Dingolfing und Eggenfelden. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird vom Sachverständigen nach äußerem Augenschein als schlecht und von erheblichem Instandsetzungs- und Modernisierungsstau geprägt eingestuft, wobei das Dach ungedämmt ist. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Die Nebengebäude befinden sich in einem abbruchreifen Zustand und wurden teilweise illegal auf angrenzenden Flurstücken errichtet bzw. überbaut. Das Gebäudeumfeld und die Nachbargrundstücke sind stark verwahrlost und vermüllt. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über ein privates Leitungsnetz der Dorfgemeinschaft; ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation fehlt, weshalb behördliche Auflagen zur Errichtung einer vollbiologischen Kleinkläranlage bestehen. In rechtlicher Hinsicht bestehen wesentliche Risikofaktoren: Das Grundstück verfügt über keine im Grundbuch gesicherte Zuwegung, womit die Erschließung ausschließlich über ein Notwegerecht gegenüber dem Nachbarn abgewickelt werden muss. Die Liegenschaft liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB, womit bauliche Maßnahmen und ein potenzieller Ersatzbau strengen rechtlichen Restriktionen unterliegen. Die Wertermittlung beziffert notwendige Wertabschläge für Instandsetzungsstau (30.000 €), Kleinkläranlage (10.000 €) sowie Freilegung, Abbruch und Entrümpelung (15.000 €). Hieraus resultieren rechnerisch negative Sach- (-15.312 €) und Ertragswerte (-17.158 €). Zusammenfassend bietet das Objekt zwar die Chance auf einen extrem günstigen Grunderwerb mit symbolischem Verkehrswert von 1,00 €, verlangt dem Ersteher jedoch erhebliche Investitionen und hohe juristische Konfliktbereitschaft bezüglich Wegerecht und Grenzbereinigungen ab. Kapitalanleger sollten das Objekt nur bei vollständiger Eigenleistungskapazität und geklärter Erschließung in Erwägung ziehen.