ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Augustdorf, Nordrhein-Westfalen

Das bewertete Grundstück befindet sich an der Waldstraße 147 in 32832 Augustdorf, am nördlichen Rand der Gemeindebebauung, angrenzend an landwirtschaftliche Flächen. Das Grundstück hat eine regelmäßige, ebene Topografie mit einer Breite von ca. 45 m und einer Tiefe von ca. 40 m bei einer Gesamtgröße von 1.832 m². Augustdorf zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung im Kreis Lippe aus und grenzt an den Naturpark Teutoburger Wald. Die direkte Umgebung ist durch eine lockere Wohnbebauung geprägt, wobei die Hauptstraße Waldstraße ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und entsprechende Lärmimmissionen aufweist (Gutachten S. 7). Auf dem Grundstück befinden sich ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 186 m² Wohnfläche (Baujahr ca. 1902), ein Massivschuppen (Baujahr ca. 1950) und eine Reihengarage mit drei Stellplätzen. Der gesamte Gebäudebestand ist stark sanierungsbedürftig bis abrissreif und wirtschaftlich nicht mehr erhaltenswert. Das Gutachten dokumentiert gravierende Bauschäden, darunter erhebliche Feuchtigkeitsschäden an Decken, Wänden und Böden im Erd- und Bühnengeschoss, Putzabplatzungen, massiven Schimmelbefall sowie erhebliche Risse im Fassadenmauerwerk (Gutachten S. 10). Die lichten Raumhöhen im Bühnengeschoss sind mit ca. 1,60 m bis 2,20 m extrem niedrig und entsprechen nicht heutigen Wohnstandards (Gutachten S. 9). Aufgrund der schweren Mängel und des wirtschaftlich unrentablen Sanierungsaufwands wird der Verkehrswert deduktiv ermittelt. Hierbei wird der unbelastete Bodenwert (festgelegt auf 230.832,00 € auf Basis eines angepassten Bodenrichtwerts von 126,00 €/m²) um die geschätzten Abbruch- und Entsorgungskosten von 51.480,00 € (inklusive 10 % Risikozuschlag) sowie um fiktive Grundstücksteilungskosten in Höhe von 2.500,00 € gemindert (Gutachten S. 19-20). Das wesentliche Risiko für Erwerber besteht in unvorhergesehenen Mehrkosten beim Abbruch, wie etwa durch verborgene Schadstoffe (Asbest, Holzschutzmittel etc.), die im Rahmen der optischen Besichtigung nicht abschließend geprüft werden konnten (Gutachten S. 5). Es sind keine Baulasten oder belastenden Rechte im Grundbuch eingetragen (Gutachten S. 6). Für Investoren bietet dieses Zwangsversteigerungsobjekt eine hervorragende Gelegenheit, ein großes, voll erschlossenes Baugrundstück zu erwerben, das sich ideal für eine Teilung in zwei eigenständige Bauflächen mit jeweils 916 m² eignet. Der festgesetzte Verkehrswert von 177.000,00 € berücksichtigt die Abbruchkosten bereits vollständig, sodass Bieter bei einem Zuschlag unterhalb des Verkehrswerts ein sehr attraktives Einstiegsniveau für eine Neubebauung realisieren können. Die hervorragende Marktgängigkeit für Wohnbauflächen in dieser Region stützt dieses Investitionsvorhaben (Gutachten S. 13).