ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Blankenburg, Thüringen

Zum Aufruf im Wege der Zwangsversteigerung kommt ein leerstehendes, einseitig angebautes Einfamilienhaus nebst mehreren Anbauten (Seiten- und Hintergebäude) in zentraler Lage von 07422 Bad Blankenburg (Oberer Sonnenberg 1). Das hängige Grundstück weist eine Fläche von 114 m² auf. Die Wohnfläche des schätzungsweise vor 1900 errichteten Objekts wird mangels Aufmaßmöglichkeiten vor Ort auf ca. 70 m² geschätzt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 'Altstadt' sowie innerhalb einer Sanierungssatzung. Der bauliche Zustand der Gebäude ist als extrem mangelhaft und ruinös zu bewerten. Aufgrund des jahrzehntelangen Leerstands, fehlender Instandhaltungsmaßnahmen sowie Vermüllung sind Teilbereiche der Nebengebäude bereits eingestürzt. Neben deutlichen Putz-, Dach- und Feuchtigkeitsschäden ist ein Befall mit Echtem Hausschwamm sowie tierischen Holzschädlingen (Anobien) im Fachwerk des Gebäudes erkennbar bzw. nicht auszuschließen. Die gesamte Haustechnik ist unbrauchbar; die Hausanschlüsse für Strom, Gas und Wasser wurden bereits im Jahr 2025 vollständig deaktiviert. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen wegen Einsturzgefahr und Unpassierbarkeit nur sehr eingeschränkt im Keller- und Erdgeschoss des Vorderhauses möglich. Rechtlich und städtebaulich ist das Areal stark reglementiert. Neben dem seit 1997 eingetragenen Sanierungsverfahren unterliegt das Grundstück dem Denkmalschutz als Teil des Denkmalensembles 'Altstadt Bad Blankenburg'. Zudem befindet sich das Objekt im unmittelbaren Schutzbereich des benachbarten Einzeldenkmals 'Johannisgasse 4' (Friedrich-Fröbel-Museum). Jede bauliche Veränderung, Veräußerung oder ein geplanter Abriss bedürfen daher strenger und zeitaufwendiger behördlicher Genehmigungen der Gemeinde und der Denkmalschutzbehörden. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das Objekt im Ist-Zustand sanierungsunrentabel. Die notwendigen Freilegungskosten zur Beräumung der geschätzten 900 m³ Bruttorauminhalt belaufen sich laut Gutachten auf rund 72.000 €. Da diese Kosten den angepassten Bodenwert von 6.000 € drastisch übersteigen, ergibt sich rein rechnerisch ein negativer Verkehrswert. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.500 € beruht auf einem marktüblichen Anerkennungswert (25 % des Bodenwerts) für Abbruchgrundstücke in vergleichbaren Thüringer Regionen.