TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Griesbach i.Rottal, Bayern

Das angebotene Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in Parzham 5, einem separierten, ländlich geprägten Stadtteil von Bad Griesbach im Rottal, rund 2,6 Kilometer südwestlich des Stadtzentrums. Die Liegenschaft zeichnet sich durch eine außergewöhnliche Dimension aus: Sie umfasst ein Wohnhaus mit Doppelgarage und Nebengebäuden auf einer bebauten Teilfläche von 6.135 m² sowie weitere land- und forstwirtschaftliche Flächen mit einer Gesamtgröße von über 23 Hektar (230.337 m²). Die Mikrolage im Außenbereich ist ruhig und idyllisch, direkt angrenzend an das Bruder-Konrad-Museum, bietet jedoch aufgrund der Einstufung nach § 35 BauGB nur eingeschränkte bauliche Entwicklungsmöglichkeiten.\n\nDas im Jahr 1974 in massiver Ziegelbauweise errichtete Einfamilienhaus verfügt über eine großzügige Wohnfläche von 266,8 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss, und ist voll unterkellert. Seit dem Jahr 2014 steht das Gebäude leer und ist unbewohnt. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachter stellt einen erheblichen Schönheitsreparaturstau sowie unbrauchbare, überalterte Heizungsanlagen (Ölzentralheizung von 1977 und Festbrennstoffkessel) und einen versotteten Kamin fest. Auch die sanitären Einrichtungen und die Außenanlagen sind komplett überaltert bzw. verwildert. Die Kosten für die Mängelbeseitigung und den Modernisierungsstau wurden im Gutachten pauschal mit einem Abschlag von 200.100 € (750 €/m² Wohnfläche) wertmindernd berücksichtigt.\n\nAus rechtlicher Sicht handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs blieben im Gutachten unberücksichtigt. Ein wesentliches Bieterrisiko besteht darin, dass für das Nebengebäude 4 keine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte und dieses aufgrund seines schlechten Zustands ohne Wertansatz blieb. Zudem liegt kein aktueller Energieausweis vor, weshalb von bauzeitgemäßen, energetisch unzureichenden Verhältnissen auszugehen ist.\n\nFür Investoren stellt das Objekt eine seltene Gelegenheit dar, ein zusammenhängendes Großgrundstück in einer bekannten bayerischen Kur- und Golfregion zu erwerben. Der hohe Gesamtverkehrswert von 2.480.000 € resultiert fast ausschließlich aus dem landwirtschaftlichen Bodenwert (2.160.000 €), während der Gebäudewert des Wohnhauses stark abgewertet ist. Ein erfolgreicher Erwerb erfordert daher neben dem hohen Gebotspreis liquide Mittel für eine umfassende Kernsanierung des Wohnhauses sowie ein klares Konzept zur Bewirtschaftung oder Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen.