KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1987 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein 1987 fertiggestelltes, freistehendes Einfamilienhaus in 33181 Bad Wünnenberg mit einer Wohnfläche von rund 176 m² auf einem 608 m² großen Grundstück. Das Objekt verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, einen wohnlich nutzbaren Souterrainbereich mit separatem Außenzugang sowie eine zweigeschossige Garage für zwei Pkw. Der vom Amtsgericht Paderborn festgesetzte Verkehrswert beträgt 334.000 € (Wertermittlungsstichtag 15.01.2026). Das Haus ist vermietet, wobei die Mieter eine Befristung auf sieben Jahre sowie eine Mietminderung geltend machen, der Mietvertrag jedoch nicht vorgelegt wurde. Die Bausubstanz befindet sich in einem baujahrestypischen Zustand mit Nachholbedarf bei der Heizung und Reparaturaufwand am Garagendach.

Biet-Score

Vorsicht · 53 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vorrangig für Kapitalanleger oder weitsichtige Eigennutzer in Betracht, die das Risiko eines ungeklärten Mietverhältnisses eingehen können. Vor einem Gebot muss einkalkuliert werden, dass der ursprüngliche Mietvertrag nicht vorliegt und die Mieter eine feste Laufzeit bis 2031 bei reduzierter Miete behaupten, was eine Eigenbedarfsnutzung verzögern oder erschweren kann. Zudem sind kurzfristige Investitionskosten für die Erneuerung der Heizungsanlage sowie die Instandsetzung des Garagendaches einzuplanen.

Chancen

6

Gute Wohnlage in einer verkehrsberuhigten Sackgasse am südwestlichen Ortsrand von Bad Wünnenberg mit Anbindung an den Heuweg.
Großzügiges Raumangebot mit 176 m² Wohnfläche verteilt auf Erdgeschoss, Dachgeschoss und wohnlich ausgebautes Souterrain.
Einlieger- bzw. Souterrainbereich mit eigenem Außenzugang ermöglicht flexible Wohn- und Arbeitsmodelle.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt liegt in der Straße Zum Schlankerberg 2 in 33181 Bad Wünnenberg, einem anerkannten Kneipp- und Luftkurort im südlichen Kreis Paderborn. Das 608 m² große Grundstück liegt am südwestlichen Ortsrand in einem ruhigen Wohngebiet, das über eine reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr erschlossen wird. Östlich grenzen ein Friedhof sowie ein öffentlicher Parkplatz an. Im rückwärtigen Bereich bietet der Heuweg eine zweite Zuwegung zur unteren Garage. Das 1986/1987 in Massivbauweise errichtete Einfamilienhaus umfasst Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie ein teilweise ebenerdiges Kellergeschoss (Souterrain). Die Gesamtwohnfläche beträgt 176 m², wovon 140 m² auf das Erd- und Dachgeschoss und 36 m² auf das Souterrainappartement entfallen. Die Ausstattung mit Isolierglasfenstern, Klinkerverblendung, zwei Bädern, Gäste-WC und Kachelofen entspricht weitgehend dem Baujahr. Auf dem Dach befindet sich eine ca. 5 kWp Photovoltaikanlage. Der bauliche Zustand ist altersgemäß; es besteht jedoch Instandhaltungsbedarf, insbesondere ist die Heizungsanlage reparatur- bzw. erneuerungsbedürftig und das Dach des Garagenanbaus weist Undichtigkeiten auf. Grundbuchlich ist das Objekt lastenfrei in Abteilung II, auch das Baulasten- und das Altlastenkataster weisen keine Eintragungen auf. Maßgebliches Risiko ist die Belegungssituation: Das Gebäude ist vermietet, wobei laut Mieterangaben im März 2024 ein Mietvertrag über 7 Jahre geschlossen und die Kaltmiete von ursprünglich 1.700 € ab Dezember 2025 auf 1.000 € gemindert wurde. Da weder Mieter noch Eigentümer den schriftlichen Mietvertrag vorgelegt haben, konnte dieser im Sachwertverfahren nicht mindernd angesetzt werden. Bei der Ortsbesichtigung war die untere Garage nicht zugänglich. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren stichtagsbezogen zum 15.01.2026 auf 334.000 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Anwesen eine solide Substanz in gepflegter Kurortlage dar, erfordert jedoch juristische Vorsicht bezüglich der mietvertraglichen Bindung sowie Liquidität für die anstehende Heizungserneuerung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten: Das Grundstück ist bebaut mit einem in den 1980er Jahren errichteten Einfamilienhaus. Das Kellergeschoss ist tlw. ebenerdig und ebenso wie das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von insg. 176 m². Die Bankverbindung bei einer Überweisung der Sicherheitsleistung lautet: Zahlungsempfängerin: Zentrale Zahlstelle Justiz Bankverbindung: Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) BIC: WELADEDD, IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16 Verwendungszweck: AG Paderborn 14 K 40/25 Sicherheit 20.01.2027 + Name des Bieters, sofern abweichend vom Kontoinhaber

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 27.02.2026 mit Wertermittlungsstichtag 15.01.2026. Bauunterlagen lagen vor, Mietvertrag und PV-Unterlagen wurden vom Eigentümer jedoch nicht beigebracht.
Teilbesichtigung: Wohnhaus und obere Garage vollständig innen besichtigt, untere Garage war verschlossen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0040/2025
Amtsgericht: Paderborn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 20.01.2027 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1987

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 334.000 €
Wohnfläche: 176 m²
Grundstücksfläche: 608 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 608 m²
Bodenrichtwert: 105 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 63.840 €608 m² × 105 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Zum Schlankerberg
Hausnummer: 2
PLZ: 33181
Ort: Bad Wünnenberg
Stadtteil: Wünnenberg

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 5 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Soll-Miete (mtl.)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 176 m² Wohnfläche · Baujahr 1987 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.928 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.378 – 2.384 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-2 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.928 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.378 – 2.384 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -2 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 15 % unter dem Median aller Häuser (1.642 gegenüber 1.928 €/m², 8 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1987Gruppe 1975
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 176 m²Gruppe 180 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,17 – 8,88 €/m² im Monat, typisch 7,20 €/m² · angesetzt in 594 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 11,0 km entfernt (Herbram) — 815 €/m², Baujahr 1906, sanierungsbedürftig, 184 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Auf dem Düsel, Kernortschaft	Garage, Einfamilienhaus, ohne Innenbesichtigung	1830	238 m²	renovierungsbedürftig / einfach	135.000 €	567 €	12.11.2026	18,0 km
Friedhofsweg, Herbram	Einfamilienhaus	1906	184 m²	sanierungsbedürftig	150.000 €	815 €	09.12.2026	11,0 km
Zum Brinkhof, Henglarn	Garage, Einfamilienhaus	1974	136 m²	renovierungsbedürftig / einfach	187.000 €	1.375 €	28.10.2026	11,0 km
Spechtenberg, Büren	Einfamilienhaus	—	124 m²	unbewertet	172.000 €	1.387 €	27.05.2026	unbekannt
Elser Bruch, Elsen	Zweifamilienhaus, Garage	—	314 m²	durchschnittlich	615.000 €	1.959 €	21.10.2026	25,0 km
Papenbrede, Kernortschaft	Einfamilienhaus, bebautes Erbbaurecht (Einfamilenhaus und Carport)	2004	185 m²	gepflegt	384.000 €	2.076 €	17.09.2026	18,0 km
Scherfeder-Straße, Kernstadt	Garage, Einfamilienhaus	1975	197 m²	renovierungsbedürftig / einfach	490.000 €	2.487 €	04.11.2026	20,0 km
Engernweg, Kernstadt	Garage, Doppelhaushälfte	1984	88 m²	durchschnittlich	248.000 €	2.818 €	28.10.2026	25,0 km
Unterm Limberg, Schwaney	Kfz-Stellplatz, Garage, Einfamilienhaus, Erbbaurecht	2017	110 m²	gepflegt	380.000 €	3.455 €	17.09.2026	30,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 22

Bodenrichtwert: 105 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 608 m²
Anteiliger Bodenwert: 63.840 €
Verkehrswert: 334.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 270.160 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 22 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert63.840 €

Gebäude / Wohnung270.160 €

Verkehrswert334.000 €

Zone: Bad Wünnenberg (Zone 802)

Rechenweg

Flächenanteil: 608 m² Gesamtgrundstück = 608 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 608 m² × 105 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 549 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 549 €/m² / 105 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 334.000 € − 63.840 € = 270.160 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Paderborn, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart