TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Zwischenahn, Niedersachsen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt ist ein freistehendes, im Jahr 2019 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus (Krüppelwalmdach) auf einem 1.006 m² großen Grundstück am Langer Damm 18 E in 26160 Bad Zwischenahn, Ortsteil Ohrwege (Grundbuch von Bad Zwischenahn Blatt 22477, Flur 14, Flurstück 19/15). Die Wohnfläche beträgt insgesamt 148,11 m² (87,01 m² im Erdgeschoss und 61,10 m² im Dachgeschoss), ergänzt um eine Bruttogrundfläche von 218,08 m². Die Lage in Ohrwege zeichnet sich durch eine ruhige, überwiegend von Wohnbebauung und Baumschulen geprägte Umgebung aus. Das Ortszentrum des beliebten Kurortes Bad Zwischenahn mit sämtlichen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und Bahnanschluss nach Oldenburg liegt ca. 3 km entfernt. Zustand & Ausstattung: Das Gebäude befindet sich laut Gutachten in einem guten und gepflegten Gesamtzustand (Zustandsskala 6). Die Ausstattung umfasst dreifach verglaste Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen und überwiegend Rollläden, eine Brötje-Gas-Brennwertheizung mit solarer Warmwasserunterstützung (300-l-Speicher), Fußbodenheizung in allen Räumen, einen Kaminanschluss im Wohn-Esszimmer sowie Fliesen-, Laminat- und Teppichböden. Im Außenbereich befindet sich ein 2023 errichteter Doppelcarport mit Geräteraum in Holzbauweise. Festgestellte Mängel beschränken sich auf Rissbildungen im DG-Flur und Bad, fehlende elastische Fugen an Fensterlaibungen und Fußleisten, kleinere Putzarbeiten an Gurtwicklern, Gebrauchsspuren und einen lokalen Wasserschaden am Laminat sowie einen nicht blickdicht schließenden Rollladen. Rechte, Lasten & Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sind keine Belastungen eingetragen, und das Baulastenverzeichnis weist laut Auskunft des Landkreises Ammerland keine Eintragungen auf. Es bestehen keine Altlastenhinweise oder Denkmalschutzauflagen. Wesentliches rechtliches Risiko ist der nicht bauordnungsrechtlich genehmigte Doppelcarport mit Geräteraum aus 2023, dessen Grenzlänge mit knapp über 9 m die privilegierte Grenzbebauung überschreiten könnte; hier ist ggf. eine Baulastübernahme des Nachbarn oder eine bauliche Kürzung erforderlich. Der Gutachter hat für Restarbeiten und Mängelbeseitigung pauschal 15.000 € in Abzug gebracht. Das Objekt wird derzeit von einem Eigentümer bewohnt; ein Mietverhältnis besteht nicht. Investitionsfazit: Mit einem im Sachwertverfahren fundiert ermittelten Verkehrswert von 480.000 € bietet die Immobilie eine hochwertige Substanz mit kalkulatorischer Restnutzungsdauer von 73 Jahren. Die bestehenden Mängel und die baurechtliche Carport-Thematik sind überschaubar und kalkulierbar. Interessenten sollten die Baugenehmigungslage beim Landkreis prüfen und Renovierungsaufwendungen von ca. 15.000 € bis 20.000 € im Bietbudget berücksichtigen.