KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1896 · Unklar

Zur Versteigerung steht ein aus zwei Flurstücken bestehendes Grundstücksensemble in Bautzen, Ortsteil Kleinwelka, mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.583 m². Flurstück 67/1 (123 m²) ist mit einem um 1896 erbauten Einfamilienhaus bebaut, das nach einem Brandschaden im Jahr 2023 massive Schäden im Ober- und Dachgeschoss aufweist und mit einem symbolischen Verkehrswert von 1,00 € bewertet wurde. Flurstück 71 (1.460 m²) ist mit einem massiven Schuppengebäude (Baujahr 1896, Anbau 2010) bebaut und verfügt über ein dinglich gesichertes Geh- und Fahrtrecht (Verkehrswert: 52.000,00 €). Für das Wohnhausgrundstück (Flurstück 67/1) besteht kein dinglich gesichertes Geh-, Fahrt- oder Leitungsrecht. Der Gesamtverkehrswert beider Grundstücke beträgt 52.001,00 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an handwerklich versierte Investoren, Bauunternehmer oder Projektentwickler, die das Potenzial des 1.460 m² großen Nebengrundstücks nutzen und die baulichen sowie rechtlichen Herausforderungen des Brandobjekts bewältigen können. Das Wohnhaus auf Flurstück 67/1 erfordert eine umfassende Brandschadensanierung oder einen Abriss sowie eine Klärung der wegemäßigen und leitungsrechtlichen Erschließung über Nachbargrundstücke. Vor einer Gebotsabgabe sollte zwingend Einsicht in das vollständige Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht Bautzen genommen und die Erschließungssituation geprüft werden.

Chancen

6

Nutzbares Schuppengebäude mit Anbau aus dem Jahr 2010 als Lagerfläche vorhanden.

Risiken

5

Erhöhter Kostenaufwand für Kernsanierung oder Teilrückbau/Abbruch des Wohngebäudes.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft befindet sich in der Hoyerswerdaer Straße 111 im Bautzener Ortsteil Kleinwelka, rund 5 km nordwestlich des Stadtzentrums von Bautzen. Das Bewertungsobjekt setzt sich aus zwei Flurstücken zusammen: Flurstück 71 mit 1.460 m² Fläche und Flurstück 67/1 mit 123 m² Fläche, woraus sich eine Gesamtgrundstücksfläche von 1.583 m² ergibt. Die Umgebung ist durch eine Mischung aus Wohn- und Gewerbegrundstücken in offener Bauweise geprägt; die direkte Lage wird als ruhige, mittlere Wohnlage beschrieben. Auf Flurstück 67/1 befindet sich ein um ca. 1896 errichtetes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus (Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) mit ca. 187 m² möglicher Wohn-/Nutzfläche und einfachem Ausstattungsstandard. Das Gebäude erlitt im Jahr 2023 einen Brand und weist im Ober- und Dachgeschoss massive Bauschäden auf, weshalb der Verkehrswert auf 1,00 € festgesetzt wurde. Flurstück 71 ist mit einem massiven Schuppengebäude (Baujahr 1896, Anbau 2010) bebaut, das als Lagerraum genutzt wird und einen festgesetzten Verkehrswert von 52.000,00 € aufweist. Rechtlich und infrastrukturell bestehen wesentliche Besonderheiten: Während Flurstück 71 über ein dinglich gesichertes Geh- und Fahrtrecht verfügt, ist für Flurstück 67/1 weder ein Geh- und Fahrtrecht noch ein Leitungsrecht im Grundbuch gesichert. Medien wie Drehstrom, Trinkwasser, Erdgas, Telefon und Abwasserkanal liegen im Grundstücksbereich an; die Grundstücke sind erschließungs- und kommunalabgabefrei zum Stand 14.04.2026. Zusammenfassend bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Gesamtverkehrswerts von 52.001,00 € und der beachtlichen Grundstücksfläche Chancen für Entwickler, birgt jedoch erhebliche Risiken durch den Brandschaden und die ungesicherte Erschließung des Wohnhausflurstücks. Kaufinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin Einsicht in die vollständigen Gutachtenunterlagen bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Bautzen nehmen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

zu Ifd. Nr. 1.: Grundstück, bebaut mit einem Schuppengebäude zu Ifd. Nr. 2.: Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienwohngebäude

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite und ein einseitiges Kurzexposé des Sachverständigen vor. Das vollständige Gutachten lag nicht bei.
Angaben zum Brandschaden und Bauzustand stammen aus dem Kurzexposé; eine detaillierte Baubeschreibung fehlt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0008/2026
Amtsgericht: Bautzen
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Deutsche Bank (Bank)Tel. 0421/3674-283Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 27.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1896

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 52.001 €
Wohn-/Nutzfläche: 187 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: Versteigert werden beide 1/2-Anteile an Flurstück 71 und Flurstück 67/1
Anteilige Grundstücksfläche: 791,5 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hoyerswerdaer Straße
Hausnummer: 111
PLZ: 02625
Ort: Bautzen
Stadtteil: Kleinwelka

Weitere Angaben aus dem Gutachten9 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 3 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Übliche Kreisspanne · Kreis von Bautzen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.833 €/m²typischer Wert	901 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	500 – 5.095 €/m²	574 – 1.211 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026 (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2024/2025	letzte 12 Monate

Übliche Kreisspanne · Kreis von Bautzen

1.833 €/m²typischer Wert

Spanne: 500 – 5.095 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026 (Gutachterausschuss)
Stand: 2024/2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

901 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 574 – 1.211 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (abrissreif gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Übliche Kreisspanne · Kreis von Bautzen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.	8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Übliche Kreisspanne · Kreis von Bautzen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1896Gruppe 1900
Zustand: hier abrissreifGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: abrissreif · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,04 – 7,97 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 27 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 14,0 km entfernt — 338 €/m², Baujahr 1850, stark sanierungsbedürftig, 139 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hauptstraße, Neukirch/Lausitz	Einfamilienhaus	1850	139 m²	stark sanierungsbedürftig	47.000 €	338 €	30.10.2026	14,0 km
Töpferstraße, Kamenz	Einfamilienhaus	1840	220 m²	stark sanierungsbedürftig	100.000 €	455 €	08.12.2026	20,0 km
Hauptstraße, Mittelcunewalde	Einfamilienhaus	1900	114 m²	durchschnittlich	70.000 €	614 €	05.11.2026	15,0 km
Lessingstrasse, Knappenrode	Einfamilienhaus	1977	135 m²	sanierungsbedürftig	88.000 €	652 €	03.09.2026	20,0 km
Pirnaer Straße, Radeberg	denkmalgeschützes Reihenendhaus	1800	100 m²	sanierungsbedürftig	115.000 €	1.150 €	29.10.2026	35,0 km
Schleswig-Holstein-Straße, Lauta	Einfamilienhaus	1939	90 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	1.189 €	03.12.2026	35,0 km
Grenzstraße, Skaska	Einfamilienhaus	1928	133 m²	renovierungsbedürftig / einfach	170.000 €	1.278 €	13.11.2026	20,0 km
Am Waldeck, Ottendorf	Zweifamilienhaus	1936	165 m²	sanierungsbedürftig	267.000 €	1.618 €	09.10.2026	40,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bautzen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart