ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Bergheim versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein Einfamilienhaus in Bergheim-Thorr. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 194.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, wobei der Ertragswert unterstützend herangezogen und der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Ein Sicherheitsabschlag von 10% auf den Sachwert wurde aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung vorgenommen. Das Objekt umfasst eine Grundstücksfläche von 269 m² und eine geschätzte Wohnfläche von 79,79 m². Es handelt sich um ein vermutlich vollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, dessen Ursprungsbaujahr vor 1954 liegt (geschätzt 1950). Das Objekt wird vermutlich von der Eigentümerin selbst bewohnt; Mieterträge sind aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Nach außen erkennbaren Gegebenheiten befindet sich das Haus in einem noch durchschnittlichen baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand. Es sind Schäden an der Ziegelsteinfassade, dem Sockelputz und den Asbestzementplatten der Giebelfassade vorhanden. Die Dacheindeckung und die Hauseingangstür sind überaltert. Auch die Außenanlagen weisen einen leicht vernachlässigten Zustand auf. Eine Modernisierung in Form einer Dachgaube erfolgte 2002/03. Eine erdgasbefeuerte Warmwasserzentralheizung wird vermutet; ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter konnte das Objekt nicht von innen besichtigen, weshalb die Bewertung auf einer Außenbesichtigung, baubehördlichen Unterlagen und von außen erkennbaren Gegebenheiten basiert. Zerstörende Prüfungen, Funktionsprüfungen oder Untersuchungen auf Schadstoffe und Altlasten wurden nicht durchgeführt. Das Gutachten ist eine gekürzte Internetversion. Baubehördliche Unterlagen waren nur für die Dachgaube auffindbar. Im Grundbuch sind ein Ferngasleitungsrecht und ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen. Zudem besteht eine Vereinigungsbaulast, die das Grundstück mit angrenzenden Flurstücken baurechtlich verbindet. Diese Belastungen wurden im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht gesondert bewertet. Das Grundstück gilt als baureifes Land in einem Reinen Wohngebiet mit guter Verkehrsanbindung. Eine Bergschadensgefährdung oder Lage in einem Überschwemmungsgebiet ist nicht erkennbar, jedoch kann das Vorhandensein schädlicher Bodenveränderungen nicht ausgeschlossen werden.