ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Pliesmühlenstraße 12 im Stadtteil Quadrath-Ichendorf der Kreisstadt Bergheim. Das 914 m² große Grundstück weist einen unregelmäßigen Zuschnitt mit einer Straßenfront von ca. 11,5 m und einer Tiefe von ca. 60 m auf. Die Lage wird als durchschnittliche Wohnlage in einer verkehrsberuhigten 30er-Zone eingestuft. Die Infrastruktur vor Ort ist gut ausgebaut: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten befinden sich im Stadtteil, während die Autobahn A 61 ca. 3 km und der Regionalbahnhof Quadrath-Ichendorf ca. 600 m entfernt liegen. Nachteilig wirkt sich eine in etwa 50 m Entfernung verlaufende Bahnstrecke aus, die zu Verkehrslärm führt. Bebaut ist das Areal mit einem vermutlich um 1900 errichteten, einseitig angebauten Einfamilienhaus (Wohnfläche ca. 123,31 m²), einer um 1970/71 errichteten PKW-Garage sowie einem massiven Schuppen. Nach einem schweren Dachstuhlbrand im Jahr 2022 mit dauerhaftem Regenwassereintritt befindet sich das Wohnhaus in einem baufälligen, unbewohnbaren Zustand. Das Objekt ist amtlich versiegelt, sodass keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Der Gutachter stuft die Gebäude als wirtschaftlich verbraucht und abbruchreif ein. Die Garagen- und Terrassendächer sind zudem mit Wellasbestplatten eingedeckt, das Außengelände ist stark verwildert und mit Bauschutt sowie Unrat kontaminiert. Im Baulastenverzeichnis ist eine Baulast zur teilweisen Übernahme eines seitlichen Bauwiches (Tiefe max. 3,00 m, Breite 0,70 m) zu Gunsten des Nachbargrundstücks eingetragen, die eine künftige Baukörperanordnung beeinflusst. Zudem besteht ein geringfügiger baulicher Überbau von ca. 1 m² auf das Flurstück 187. Laut Bebauungsplan Nr. 141 liegt das Grundstück in einem Mischgebiet (GRZ 0,4; GFZ 0,5; I-Geschossigkeit) und eignet sich uneingeschränkt als baureifes Land für eine Neubebauung. Beiträge nach BauGB und KAG sind nach Auskunft der Stadtverwaltung endgültig abgegolten. Der festgesetzte Verkehrswert von 126.000 € basiert auf dem reinen Bodenwert im Vergleichswertverfahren (171.372 €) abzüglich pauschaler Freilegungskosten von 35.000 € für die Baukörper (700 m³ BRI à 50 €/m³) und 10.000 € für die Außenanlagen und Unratbeseitigung. Für Investoren stellt das Areal eine interessante Baulandreserve dar, sofern die Abriss-, Asbestsanierungs- und Entsorgungskosten im Rahmen der Gebotshöhe vorsichtig kalkuliert werden.