TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Bergisch Gladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Straße 'In der Auen 22' im beliebten Stadtteil Lustheide (Bergisch Gladbach), nahe der Grenze zu Köln. Das 398 m² große, ebenflächige Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus (ca. 82 m² Wohnfläche) und einer angebauten Grenzgarage aus dem Jahr 1998 bebaut. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1937 in massiver, eingeschossiger Bauweise mit Walmdach und Teilunterkellerung errichtet und 1967 durch einen Anbau erweitert. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende überörtliche Verkehrsanbindung aus; die Autobahn A4 ist nur ca. 500 Meter Luftlinie entfernt, und die Straßenbahnlinie 1 nach Köln ist fußläufig erreichbar. Dennoch führt die Nähe zur Kreuzung zu spürbaren Geräuschimmissionen, was im Gutachten zu einem Abschlag von 2 % auf den Bodenwert führte. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist durch einen erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand geprägt. Die Ausstattung (u.a. Holzfenster mit Isolierverglasung, Ölheizung mit 3.000-Liter-Stahltank) ist weitgehend veraltet. Der Gutachter stellte gravierende Mängel an den Außenanlagen fest: Der Vorgarten ist verwildert, Zäune sind baufällig, die Terrasse weist lose Fliesen auf und der Kellerabgang ist derzeit nicht begehbar. Zudem liegt ein erheblicher energetischer Mangel vor (kein Energieausweis vorhanden), weshalb der Gutachter einen pauschalen Abschlag von 10 % auf den mängelfreien Bauwert vornahm. Die Garage konnte von innen nicht besichtigt werden, weshalb hierfür ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 3.000 € eingerechnet wurde. Rechtlich und baurechtlich birgt das Objekt erhebliche Risiken. Für Teile des Anbaus von 1967 liegt keine aktuelle Baugenehmigung vor. Zudem ist das Dachgeschoss zwar wohnlich ausgebaut (zwei Zimmer und Bad), jedoch aufgrund unzureichender lichter Höhe baurechtlich nicht als Aufenthaltsraum genehmigungsfähig. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) durchgeführt. Das Objekt wird derzeit von einem der Miteigentümer bewohnt, was bei der Räumung nach dem Zuschlag zu Verzögerungen führen kann, obwohl der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel dient. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 418.000 € (basierend auf dem Sachwertverfahren) bietet das Objekt aufgrund der attraktiven Lage nahe Köln Potenzial für Entwickler. Investoren müssen jedoch die massiven Sanierungskosten (Schätzung der Baumängel im Gutachten liegt bei mindestens 28.000 € rein wertmindernd, realer Sanierungsbedarf weitaus höher) sowie das Risiko der Nutzungsuntersagung für das Dachgeschoss einpreisen. Ein profitabler Deal ist hier nur bei einem deutlichen Abschlag auf das Mindestgebot im Versteigerungstermin am 15.10.2026 zu realisieren.