TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Rosestraße 45 im Berliner Ortsteil Altglienicke (Bezirk Treptow-Köpenick). Das 1.126 m² große, symmetrisch geschnittene Eckgrundstück liegt in einer mittleren Wohnlage. Die Verkehrsanbindung ist als gut zu bezeichnen; der S-Bahnhof Altglienicke ist nur etwa 280 m entfernt, und die Autobahn A113 sowie der Flughafen BER sind schnell erreichbar. Allerdings ist das Grundstück durch die unmittelbare Nähe zur Germanenstraße und zur Bahntrasse/B96a deutlichen Lärmimmissionen und Erschütterungen ausgesetzt, was im Gutachten zu einem Bodenwertabschlag führte. Auf dem Grundstück steht ein ca. 1930 erbautes und 1982 erweitertes Einfamilienhaus (1,5-geschossig mit Teilunterkellerung). Der bauliche Zustand wird im Gutachten offiziell als schlecht eingestuft. Das Gebäude weist keinen wirtschaftlichen Restwert mehr auf, da die Mängelbeseitigungskosten den Restwert bei weitem übersteigen. Zudem entspricht die Grundrisskonzeption nicht mehr modernen Standards, die Energiebilanz ist unvertretbar und die Haustechnik (Heizung, Elektrik, Rohrleitungen) ist komplett veraltet. Eine Innenbesichtigung wurde am Ortstermin verweigert, weshalb keine detaillierten Aussagen zum inneren Zustand vorliegen. Aus rechtlicher Sicht ist das Grundstück im Grundbuch von Treptow Blatt 20202N eingetragen. Es bestehen keine Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder bekannten Altlasten im Bodenbelastungskataster. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei und wird derzeit vom Antragsgegner und dessen Schwester eigengenutzt. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Für Investoren stellt das Objekt ein klassisches Entwicklungsgrundstück dar. Da die Altbebauung wertlos ist, basiert der festgesetzte Verkehrswert von 470.000 € ausschließlich auf dem angepassten Bodenwert (420 €/m²). Ein Erwerber sollte das Projekt als Neubauvorhaben kalkulieren. Die bauliche Nutzung richtet sich nach § 34 BauGB, was eine dem Umfeld angepasste, moderne Neubebauung ermöglicht. Die Abrisskosten müssen in die Gesamtkalkulation einfließen.