TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt liegt in der Friederikestraße 49 im Ortsteil Konradshöhe (Ortslage Tegelort) des Berliner Bezirks Reinickendorf. Das nahezu rechteckige Reihengrundstück umfasst eine Fläche von 648 m² und ist mit einem voll unterkellerten, freistehenden 2½-geschossigen Einfamilienhaus bebaut. Das Umfeld weist eine gewachsene, heterogene Einfamilienhausbebauung auf und zeichnet sich durch einen hohen Freizeitwert durch die Nähe zur Havel (ca. 190 m) und zum Tegeler Forst (ca. 150 m) aus, während Einrichtungen der Nahversorgung überwiegend im Ortsteilzentrum von Konradshöhe oder Tegel zu finden sind. Der Bodenrichtwert zum 01.01.2024 beträgt 680,00 €/m² (GFZ 0,4) und wurde vom Gutachter marktangepasst mit 612,00 €/m² angesetzt. Das Wohnhaus wurde ursprünglich 1965 in massiver Bauweise errichtet und bis in die 1990er-Jahre in Eigenleistung erweitert und umgebaut, unter anderem durch einen gartenseitigen Anbau (1973), den Einbau eines Kellerschwimmbads (1980), die Errichtung einer unterkellerten Grenzgarage (1985), den Bau eines Wintergartens (1990) sowie einer Dachgaube (1992). Das Gebäude bietet insgesamt ca. 149,41 m² Wohnfläche (EG ca. 82,68 m², DG ca. 66,73 m²) verteilt auf 4½ Zimmer sowie ca. 163,48 m² Keller-Nutzfläche. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung, unterstützt durch eine ältere Solarthermieanlage. Der Ausbaustandard ist einfach bis durchschnittlich; Außenanlagen, Fassadenelemente und Holzteile weisen deutliche Verwitterungs- und Verschleißerscheinungen auf. Der Gutachter beziffert den anstehenden Instandsetzungs- und Revitalisierungsaufwand auf ca. 190.000,00 €. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine Eintragungen bis auf den Zwangsversteigerungsvermerk. Baulasten oder Altlasten im Kataster sind nicht verzeichnet, das Grundstück liegt jedoch im Wasserschutzgebiet Schutzzone Tegel IIIB. Ein zentrales Risiko resultiert aus der verweigerten Innenbesichtigung am 31.10.2024, wodurch wesentliche Feststellungen zu Ausstattung, Leitungsnetzen, eventuellem Schwammbefall oder der Funktionsfähigkeit des Schwimmbeckens nur auf Annahmen beruhen. Das Objekt wird derzeit durch einen der Miteigentümer eigengenutzt; formelle Mietverhältnisse oder Preisbindungen bestehen nicht. Im Ergebnis stellt das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit in gefragter Berliner Wasser- und Waldrandlage dar, erfordert jedoch eine grundlegende Kernsanierung und energetische Ertüchtigung. Investoren sollten das Durchsetzungs- und Kostenrisiko infolge der fehlenden Innenbesichtigung berücksichtigen und die erforderlichen Investitionen von mindestens 190.000,00 € zzgl. möglicher Unwägbarkeiten in ihre Gebotsstrategie einpreisen.