ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Malschweg 10 im Berliner Bezirk Spandau (Ortsteil Wilhelmstadt). Es handelt sich um ein 656 m² großes, rechteckig geschnittenes Baulandgrundstück in einer ruhigen Tempo-20-Wohnstraße. Die Umgebungsbebauung ist geprägt von ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern. Auf dem Grundstück steht ein 1973 errichtetes, unterkellertes Holz-Fertighaus der Firma Streif/Neckermann-Eigenheim GmbH (Typ 92/1) mit ausgebautem Erd- und Dachgeschoss bei einer Bruttogrundfläche von ca. 271 m² und ca. 132 m² Wohnfläche. Da die Eigentümer dem Sachverständigen weder Zutritt zum Grundstück noch zum Gebäude gewährt haben, basiert die Begutachtung auf den archivierten Bauakten und straßenseitigen Feststellungen. Die Bausubstanz entspricht im Wesentlichen dem Standard des Ursprungsbaujahres 1973. Gemäß Baubeschreibung verfügt die Fassade über asbesthaltige Faserzementplatten; zudem sind die für Fertighäuser dieses Baualters typischen Schadstoffrisiken (wie Holzschutzmittel, Mineralwolle, Formaldehyd) zu beachten. Die straßenseitige Holzeinfriedung ist renovierungsbedürftig. Das Gebäude ist nicht barrierefrei. Rechtlich ist das Grundstück als Bauland im allgemeinen Wohngebiet ausgewiesen. Das Maß der baulichen Nutzung erlaubt eine GFZ von 0,40 bei maximal 2 Vollgeschossen, wovon derzeit nur 0,242 ausgenutzt sind (ca. 60 % Ausnutzung). Im Grundbuch Abt. II ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit von 1937 zu Gunsten des Landes Berlin eingetragen, die als formale Grundbuchverschmutzung mit 100 € bewertet wurde. Für den noch nicht endgültig hergestellten Malschweg droht eine Erschließungsbeitragsforderung von überschlägig 26.350 €. Zudem ist im Grundbuch ein Testamentsvollstreckervermerk vermerkt. Der Verkehrswert wurde sachverständig im marktnäheren Vergleichswertverfahren auf 360.000 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag: 28.07.2025). Hierbei flossen ein Risikoabschlag von 5 % (20.350 €) wegen fehlenden Zutritts sowie der Abzug der Erschließungsbeiträge (-26.350 €) ein. Der Verkehrswert spiegelt im Wesentlichen den reinen Bodenwert (393.000 € abzüglich Erschließung = 366.650 €) wider. Für Investoren eröffnet sich hier die Chance eines attraktiven Neubauprojekts unter möglicher Einbindung des massiven Kellergeschosses.