ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens am Amtsgericht Neukölln ist ein 1/2-Miteigentumsanteil an dem 967 m² großen Grundstück Sattlerstraße 40 im Berliner Ortsteil Rudow. Die nähere Umgebung ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ruhige Wohnstraßen geprägt. Die Anbindung an den ÖPNV ist über die U-Bahn-Station Zwickauer Damm (ca. 600 m) sowie Buslinien an der Neuköllner Straße (ca. 300 m) gut erschlossen. Laut Auskunft des Bezirksamts ist das Grundstück erschließungsbeitragsfrei und im Bodenbelastungskataster unbelastet. Das Gebäude entstand ursprünglich im Jahr 1939 und wurde im Jahr 1996 durch Teilabriss, Aufstockung mit Mansarddach und Anbau weitgehend neu konzipiert. Nach den Bauakten umfasst das eingeschossige, unterkellerte Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 240 m² sowie ca. 548 m² Brutto-Grundfläche. Da dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, konnte ausschließlich eine Außenbesichtigung von der Grundstücksgrenze durchgeführt werden. Der Gutachter unterstellte mangels Innenbesichtigung einen marktüblichen, durchschnittlichen Ausstattungs- und Instandhaltungszustand gemäß dem Stand von 1996. Der Gesamtverkehrswert der Liegenschaft wurde im Sachwertverfahren ermittelt und beträgt 890.000 €, wovon auf den zu versteigernden 1/2-Anteil 445.000 € entfallen. Im Rahmen der Sachwertermittlung brachte der Sachverständige wegen der fehlenden Besichtigungsmöglichkeit einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % (-98.200 €) auf den marktangepassten Sachwert in Ansatz. Besondere Bauteile wie zwei Balkone und Außentreppen wurden mit einem Zeitwert von 10.000 € berücksichtigt. Eingetragene Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs wurden verfahrensbedingt nicht wertmindernd in Abzug gebracht. Für Kaufinteressenten stellt die Versteigerung eines reinen Miteigentumsanteils ein komplexes Engagement dar. Ein Ersteher erlangt keinen unmittelbaren Besitz am Objekt, sondern tritt in eine Bruchteilsgemeinschaft mit dem verbleibenden Miteigentümer ein. Ohne vorherige Klärung der Nutzungsverhältnisse oder die Bereitschaft zur Einleitung einer nachgelagerten Teilungsversteigerung ist das Objekt für Eigennutzer ungeeignet und rein spekulativer bzw. strategischer Natur.