ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Dorfstraße 51 im Berliner Ortsteil Malchow (Bezirk Lichtenberg). Die Gesamstgrundstücksgröße beträgt 6.460 m² bei einer Straßenfront von ca. 20 m und einer Tiefe von ca. 180 m. Bewertungstechnisch gliedert sich das Flurstück 8009 in rund 600 m² straßenseitige Baufläche nach § 34 BauGB (gemischte Baufläche M1 im FNP) sowie 5.860 m² Landwirtschaftsfläche im Außenbereich nach § 35 BauGB (im FNP als Grünfläche dargestellt). Die unmittelbare Lage an der Bundesstraße 2 bringt spürbare Verkehrsimmissionen mit sich. Bebaut ist der vordere Grundstücksteil mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Teilunterkellerung (Baujahr vor 1912 geschätzt, BGF ca. 480 m², Wohnfläche überschlägig 200 m²) sowie einer Scheune mit zwei Garagentoren. Weil der Gutachter das Grundstück nur von der Straßengrenze aus einsehen konnte, basiert die Bewertung auf vereinfachten Annahmen. Die Außenhülle des Wohnhauses befindet sich in einem vernachlässigten Zustand mit wirtschaftlich überaltertem Putz und teils überalterten Fenstern. Im Sachwertverfahren wurden hierfür besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von pauschal 199.000 € wertmindernd für anstehende Sanierungen und Modernisierungen berücksichtigt. Die massive Scheune wurde mit einem Zeitwert von 13.000 € angesetzt. In Abteilung II des Grundbuchs ist neben dem Zwangsversteigerungsvermerk eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für ein 110-kV-Hochspannungsfreileitungsanlagenrecht eingetragen, welche Schutzstreifen und Leitungsabstände vorgibt. Das Anwesen liegt zudem im Geltungsbereich einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB. Das Altlastenkataster weist keine Einträge auf, und Denkmalschutz besteht nicht. Besonders kritisch ist die Belegungssituation: Die Beteiligten erteilten keine Auskünfte; am Klingeltableau waren neben dem Schuldner zwei weitere Personennamen und vier Gewerbe verzeichnet, sodass Räumungs- und Freiziehungskosten einzukalkulieren sind. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 375.000 € setzt sich aus dem Sachwert der Baufläche (351.000 €) und dem Vergleichswert der Landwirtschaftsfläche (23.800 €) zusammen. Aufgrund des verweigerten Zutritts und des massiven Sanierungsbedarfs sollten Bieter defensiv kalkulieren und sich auf einen erhöhten Abwicklungs- und Renovierungsaufwand einstellen.