TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Schwarzkittelweg 34 im gehobenen und waldreichen Berliner Ortsteil Frohnau (Bezirk Reinickendorf). Die Mikrolage zeichnet sich durch eine ruhige Anliegerstraße mit offener Einzelhausbebauung in unmittelbarer Nähe zur Landesgrenze und zum Naherholungsgebiet Bieselheide aus. Das rechteckig geschnittene Grundstück umfasst 656 m² und ist straßenseitig voll erschlossen. Laut Berliner Mietspiegel 2024 handelt es sich um eine gute Wohnlage, die Nahversorgung und öffentliche Anbindung an Bus und S-Bahn in wenigen Fahrminuten bietet. Bebaut ist das Areal mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Satteldach und Vollunterkellerung aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1970 (Schlussabnahme 1974). Die Wohnfläche im Erdgeschoss beläuft sich auf ca. 113 m², aufgeteilt auf 3,5 Zimmer, Küche, Wannenbad, Diele und einen Wintergartenanbau mit vorgelagerter Terrasse. Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter entsprechenden, ausreichenden Bauzustand, weist jedoch aufgestauten Reparatur- und Renovierungsbedarf auf. Insbesondere wurden Putz- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden festgestellt, die Elektroinstallation ist veraltet und der energetische Standard entspricht weitgehend der Erbauungszeit. Zu den Ausstattungsbesonderheiten zählen ein Kaminofen, eine Kellergarage sowie Außenanlagen mit befestigten Wegen, Carport, Gartenhaus und eingelassenem Außenpool samt Filtertechnik. In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft am Amtsgericht Wedding unter dem Aktenzeichen 30 K 24/25 geführt. Das Grundstück unterliegt den Festsetzungen des Bebauungsplans XX-25j sowie der Erhaltungsverordnung Frohnau (§ 172 BauGB), die Eingriffe in das Ortsbild unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt ist das Fehlen einer formalen Baugenehmigung für den Wintergarten nebst Terrasse; im Gutachten wurde die Genehmigungsfähigkeit unterstellt. Altlasten und Baulasten sind laut amtlichen Auskünften nicht verzeichnet. Das Haus wird derzeit durch die Miteigentümer bewohnt, für die Wertermittlung wurde die Bezugsfreiheit zugrunde gelegt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 530.000 € – ermittelt im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung eines 25 %igen Marktanpassungsabschlags – bietet das Objekt eine attraktive Basis für Investoren und Eigennutzer. Da der reine Bodenwert bereits mit 393.600 € bewertet ist, entfällt der Großteil des Wertes auf die Grundstückssubstanz. Kaufinteressenten sollten neben dem Bargebot hinreichende Sanierungsrücklagen für eine zeitgemäße Modernisierung bereithalten und sich auf die Verfahrensdynamik einer Teilungsversteigerung einstellen.