TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Zum Aufruf kommt ein im Jahr 1994 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes und voll unterkellertes Einfamilienhaus nebst Garage in der Krötengasse 4 im Berliner Ortsteil Altglienicke (Bezirk Treptow-Köpenick). Der Versteigerungsgegenstand besteht aus zwei Flurstücken: dem bebauten Reihengrundstück Flurstück 863/33 mit 832 m² Fläche sowie dem Flurstück 864/33 mit 90 m², das einen Teil der privaten, öffentlich gewidmeten Erschließungs- und Zufahrtsfläche bildet. Die Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss beläuft sich auf circa 172,54 m²; hinzu kommen rund 93,72 m² Nutzfläche im Kellergeschoss sowie zwei Balkone und eine Garage mit etwa 28,03 m² Nutzfläche. Die Mikrolage zeichnet sich durch offene Einfamilienhausbebauung und eine gute Nahversorgung mit Kindergärten, Schulen und ÖPNV-Anbindung bei geringen Lärmimmissionen aus. Das Gutachten stützt sich auf eine rein äußerliche Besichtigung von der Straße aus, da ein Betreten des Grundstücks und der Innenräume nicht möglich war. Der bauliche Ausstattungsstandard wird mangels Innenzugangs unter Rückgriff auf Bauakten und ein Vorgutachten aus dem Jahr 2021 als zeitgemäß bzw. durchschnittlich angenommen (Standardstufe 3). Äußerlich sind deutliche Instandhaltungsrückstände erkennbar, darunter Moos- und Algenbefall, Putz- und Mauerwerksschäden am straßenseitigen Balkon, ein verwitterter Dachüberstand sowie Fliesenabplatzungen. Im rückwärtigen Garten befindet sich laut Luftbild ein ca. 60 m² großer Betonpool ohne nachweisbare Baugenehmigung in sanierungsbedürftigem Zustand. Zudem ist ein massiver Wasserschaden aus dem Jahr 2013 im Kellergeschoss aktenkundig, dessen abschließende fachgerechte Sanierung nicht verifiziert werden konnte. In rechtlicher Hinsicht lasten auf dem Verkehrsflächenflurstück 864/33 in Abteilung II eine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung von Straßenland sowie eine Grunddienstbarkeit (Wege- und Benutzungsrecht). Auf der Terminsdeckseite ist zudem eine voraussichtlich bestehen bleibende Grundschuld in Höhe von 190.000,00 € vermerkt, die vom Ersteher außerhalb des Bargebots übernommen werden müsste. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft geführt. Erschwerend kommt hinzu, dass das Objekt nach Aussage des Antragsgegners seit drei Jahren ohne Mietvertrag und ohne Zahlung von Nutzungsentschädigung bewohnt wird; Versuche einer gütlichen Räumung scheiterten bisher. Der Sachverständige hat den Verkehrswert des Hauptgrundstücks im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung von Abschlägen für den unklaren Mietzustand (-10 %) sowie das Besichtigungsrisiko und Mängel (-15 %) auf 569.000,00 € ermittelt; das Verkehrsflächenflurstück wurde mit 1.000,00 € bewertet, was den Gesamtverkehrswert von 570.000,00 € ergibt. Wegen der unklaren Belegungs- und Vollstreckungslage sowie des unüberprüften Gebäudezustands empfiehlt sich ein Erwerb nur mit umfassendem rechtlichen und finanziellen Sicherheitspuffer.