ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt liegt in der Busonistraße 45 im Ortsteil Berlin-Karow (Bezirk Pankow). Es handelt sich um ein 1.200 m² großes, rechteckig zugeschnittenes Reihengrundstück an einer verkehrsberuhigten Quartierstraße (30-km/h-Zone). Das Umfeld ist von einer aufgelockerten Ein- und Zweifamilienhausbebauung in mittlerer Wohnlage geprägt. Auf dem Grundstück befindet sich ein laut Baugenehmigung im Jahr 2001/2002 begonnenes, 1,5-geschossiges Einfamilienhaus mit massiver Doppelgarage. Die anrechenbare Wohnfläche beläuft sich auf ca. 186,71 m² und verteilt sich auf 6 Zimmer, Küche, zwei Bäder und Hauswirtschaftsraum; der Spitzboden bietet ca. 36,78 m² Grundfläche als Kaltdachboden. Zudem weist das Grundstück in seinem rückwärtigen Teil ein erhebliches Potenzial als Baulandreserve in zweiter Baureihe auf. Das Wohnhaus wurde massiv aus Kalksandstein-Planblockmauerwerk errichtet, befindet sich jedoch seit vielen Jahren im unfertigen Bauzustand. Die Fassaden weisen weder Außenputz noch ein zeitgemäßes Wärmedämmverbundsystem auf; an der Doppelgarage fehlen ordnungsgemäße Dacheindeckung und Regenrinnen. Der gesamte Gartenbereich und die Zufahrten sind durch dschungelartige Spontanvegetation komplett zugewuchert und kaum betretbar. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich, sodass Zustand und Vollständigkeit des Innenausbaus, der Sanitärinstallationen und der Heizungstechnik (Gas-Zentralheizung vermutet) ungeprüft bleiben mussten. Der Gutachter kalkulierte grob 120.000,00 € für die Gebäudefertigstellung sowie 50.000,00 € für Grundstücksberäumung, Rodung und den Abriss alter Restbauten. In Abteilung II des Grundbuches von Weißensee (Blatt 5580 N) sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen; Altlasten und Denkmalschutz liegen nicht vor. Ein gravierendes Risiko ergibt sich aus der unklaren Belegungssituation: Laut Aktenlage soll der Schuldner auf dem Anwesen gemeldet sein, während die örtliche Besichtigung eher den Eindruck jahrelangen Leerstands vermittelte. Bei Erwerb muss unter Umständen ein Räumungsverfahren gegen den Schuldner geführt werden. Zusammenfassend stellt das Objekt ein anspruchsvolles Entwicklungsprojekt dar. Der amtliche Verkehrswert von 890.000,00 € berücksichtigt bereits die Baulandreserve und marktübliche Abschläge für den Instandhaltungsrückstau. Für Investoren oder Eigennutzer mit Bauerfahrung bietet sich hier die Gelegenheit, ein substanziell solides Gebäude fertigzustellen und gegebenenfalls den hinteren Grundstücksteil gewinnbringend zu realisieren, sofern ein ausreichendes Budget für unvorhersehbare Mängel im Inneren bereitsteht.