ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Das Einfamilienhaus in der Plittersdorfer Straße 54 in Bonn wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung versteigert. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 850.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, wobei fiktive Modernisierungen zur Herstellung marktüblicher Verhältnisse unterstellt wurden. Ein signifikanter Wertabschlag von 448.000 EUR wurde als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal aufgrund des aktuellen Zustands berücksichtigt. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von rund 224 m² auf einem 320 m² großen Grundstück. Es war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung unbewohnt und befand sich in einem rohbauähnlichen Zustand. Es wird angenommen, dass keine gültigen Mietverträge bestehen und das Objekt nach dem Zuschlag verfügbar ist. Marktübliche Mieten wurden im Gutachten nicht explizit ausgewiesen. Das Gebäude ist denkmalgeschützt und über 100 Jahre alt. Es befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand mit großen Bereichen ohne Boden- und Wandbeläge, Öffnungen in den Decken und weitgehend zurückgebauten Sanitäranlagen. Eine Ölzentralheizung ist vorhanden. Die energetische Qualität entspricht nicht den aktuellen GEG-Anforderungen, ein Energieausweis ist als Denkmalobjekt nicht verpflichtend. Umfangreiche Modernisierungen sind für eine marktübliche Nutzung erforderlich. Der Gutachter hatte bei der zweiten Ortsbesichtigung am 15. August 2023 vollen Innen- und Außenzugang. Dennoch wurden die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Elektrik, Wasser, Abwasser) nicht überprüft und keine detaillierten Bausubstanzgutachten zu Themen wie Statik, Feuchtigkeit oder Holzzerstörern erstellt. Die Wertermittlung basiert auf Annahmen bezüglich der Baugenehmigungen und des Bestandschutzes, insbesondere für den ausgebauten Spitzboden. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 13.02.2023 eingetragen. Eine Baulast besteht aufgrund der früheren Nutzung als Hotelimmobilie in Verbindung mit dem Nachbarobjekt Plittersdorfer Straße 56 durch einen Durchbruch im Erdgeschoss. Der Gutachter unterstellt, dass diese Baulast bei einer Trennung und Einzelnutzung der Gebäude gelöscht werden kann. Das Grundstück liegt in einem Reinen Wohngebiet mit Erhaltungs- und Vorgartensatzung und ist von einer Altstandort-Verdachtsfläche betroffen, für die jedoch kein Gefährdungspotenzial erkennbar ist. Vor einem Gebot sollten die rechtliche Situation der Baulast und der tatsächliche Zustand der nicht geprüften Gebäudeteile und Anlagen detailliert geklärt werden.