TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Brachttal, Hessen

Das Objekt wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am 17. September 2026 versteigert. Es handelt sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung auf zwei Flurstücken (194/1 und 194/2) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 938 m². Der amtliche Verkehrswert beträgt 260.350 € zum Stichtag 04.06.2025, wobei das Sachwertverfahren als primäre Wertermittlungsmethode diente und das Ertragswertverfahren stützend herangezogen wurde. Die Wohnfläche des Objekts beläuft sich laut Gutachten auf 158,50 m², aufgeteilt in 112,00 m² im Erdgeschoss und 46,50 m² für die Einliegerwohnung im Kellergeschoss. Die Nutzfläche beträgt 60,00 m², bestehend aus 26,50 m² Keller und 33,50 m² Garage. Das Objekt ist derzeit eigengenutzt und nicht vermietet. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 13.242 € geschätzt, was bei vollständiger Vermietung ein erhebliches Mietpotenzial darstellt. Das Gebäude wurde 1973 errichtet und seitdem nicht wesentlich modernisiert. Der Zustand wird als mittel beschrieben, mit mehreren Mängeln wie kleineren Feuchtigkeitsschäden im Keller, leichtem Schimmelpilzbefall im Kinderzimmer, teilweise losen Balkonfliesen und einem nur teilweise behobenen Wasserschaden im Bad. Zudem wurde ein Riss in der Fassade festgestellt. Die Ölzentralheizung stammt aus dem Jahr 1998, der Brenner von 2011 und die Steuerung von 2022. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Dachschrägen sind ungedämmt. Der Gutachter hatte am 04.06.2025 vollen Zugang zum Objekt, sowohl innen als auch außen. Es wurden jedoch keine Funktionsprüfungen der technischen Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) durchgeführt. Auch Untersuchungen auf Statik, Feuchtigkeitsisolierung, Bauphysik, Raumgifte, Schadstoffe, Schädlinge oder Parasiten waren nicht Gegenstand des Gutachtens. Die Bewertung der Bauschäden erfolgte augenscheinlich und pauschal. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Eine wesentliche rechtliche Problematik stellt der Anbau eines zusätzlichen Kellers (Tankraum) und der Einbau einer Einliegerwohnung im Kellergeschoss ohne baurechtliche Genehmigung dar. Es besteht ein Konflikt bezüglich der angegebenen Wohn- und Nutzflächen zwischen den Bestandsdaten und den detaillierten Angaben des Gutachtens. Vor dem Zuschlag sind die Legalisierung der Schwarzbauten, eine detaillierte Untersuchung der Bauschäden und die Einholung eines Energieausweises dringend zu prüfen.