ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Brühl, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus mit diversen Anbauten auf dem 219 m² großen Areal Auf dem Kamm 3 A im Brühler Stadtteil Badorf. Die Liegenschaft setzt sich aus den beiden Flurstücken 175 (120 m²) und 176 (99 m²) zusammen, auf denen eine Eigengrenzüberbauung vorliegt. Die Lage ist als mittlere Wohnlage in einer Tempo-30-Zone charakterisiert, ca. 280 m vom Gallbergweiher entfernt. Die Autobahn A 553 liegt rund 1,2 km entfernt, und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil vorhanden. Das Wohnhaus stammt ursprünglich aus dem Jahr ca. 1931, wurde um 1965 erweitert und um ca. 2009 teilsaniert. Es verfügt über Vollunterkellerung, zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt rund 135,06 m² Wohnfläche (Bruttogrundfläche ca. 263 m²). Der bauliche Zustand weist sichtbare Gebrauchsspuren sowie Modernisierungsrückstände auf; energetisch entspricht das Gebäude dem baujahrestypischen Altbauzustand. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich liegt das Grundstück in einem reinen Wohngebiet (B-Plan 'Bauzone' von 1966). Es bestehen laut Auskünften keine Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder Altlastenverdachtsmomente. Der Zutritt zur Innenbesichtigung wurde dem Gutachter verwehrt, weshalb die Wertermittlung auf Annahmen und Akten basiert. Zur Abdeckung nicht einsehbarer Mängel und des Instandhaltungsrückstaus wurde ein pauschaler Wertabschlag von 43.000 € (11 % der Herstellungskosten) vorgenommen. Das Objekt wird derzeit von den Schuldnern eigengenutzt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 235.000 € (abgeleitet aus dem Sachwertverfahren; vorläufiger Sachwert 254.800 €, Sachwertfaktor 1,10 bzw. +25.500 €, abzüglich 43.000 € Bauschäden/Imponderabilien). Auf Flurstück 175 entfallen 183.000 € und auf Flurstück 176 52.000 €. Aufgrund der verwehrten Innenbesichtigung und der Eigennutzung durch die Eigentümer eignet sich das Objekt primär für risikobewusste Investoren oder Eigennutzer mit handwerklichem Sanierungsnetzwerk.