KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein um ca. 1900 errichtetes, ca. 1934 erweitertes Einfamilienhaus nebst einer im Jahr 2006 erbauten Garage auf einem 740 m² großen Grundstück in zentraler Lage von 02733 Cunewalde (Czornebohstraße 5). Der Gesamtverkehrswert wurde auf 150.000 € festgesetzt, wobei das Verfahren formal je einen hälftigen Miteigentumsanteil zu je 75.000 € umfasst. Das Wohnhaus verfügt über ca. 200 m² Nutzfläche (EG/DG) und wurde in den 1990er Jahren teilsaniert (Fenster, Dacheindeckung, Außenwanddämmung). Da zum Ortstermin kein Zutritt gewährt wurde, basiert die Bewertung auf einer Außenbesichtigung mit einem 10 %igen Sicherheitsabschlag. Zu beachten sind Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich sowie die Lage des westlichen Grundstücksteils im Überschwemmungsgebiet des Cunewalder Wassers.

Biet-Score

Vorsicht · 42 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet handwerklich versierten Eigennutzern oder wertorientierten Investoren die Möglichkeit, ein geräumiges Einfamilienhaus mit Garage zu einem moderaten Verkehrswertansatz zu erwerben. Dem Wertsteigerungspotenzial stehen jedoch erhebliche Risiken durch den fehlenden Innenzutritt, Feuchtigkeitserscheinungen im Sockelbereich und die Lage im Überschwemmungsgebiet gegenüber. Interessenten sollten ein ausreichendes Sanierungs- und Sicherheitsbudget für Feuchteabdichtung und Innenausbau einplanen und vor dem Bieten die genauen Versteigerungsbedingungen bezüglich der beiden Miteigentumsanteile prüfen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Czornebohstraße 5 in 02733 Cunewalde umfasst ein Einfamilienhaus sowie eine freistehende Garage auf einem 740 m² großen Flurstück (Flurstück 93/c, Gemarkung Mittelcunewalde). Das Anwesen liegt relativ zentral im Ort, nur ca. 450 m vom Ortszentrum entfernt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergarten, Oberschule sowie Bushaltestellen sind fußläufig bequem erreichbar. Das Wohnhaus wurde gemäß Bauunterlagen um 1900 errichtet und ca. 1934 um einen Anbau erweitert; die Garage stammt aus dem Jahr 2006. Die Nutzfläche im Erd- und Dachgeschoss beträgt zusammen rd. 200 m² bei einem Brutto-Rauminhalt von rd. 443 m³. Das Wohnhaus wurde in den 1990er Jahren in Teilen modernisiert, unter anderem durch den Einbau isolierverglaster Fenster, die Erneuerung der Dacheindeckung sowie die Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwänden. Zum Wertermittlungstermin am 14.11.2024 waren Wohnhaus und Garage nicht zugänglich, sodass der Sachverständige den Innenausbau auf Basis von Unterlagen und Auskünften als im Wesentlichen zeitgemäß unterstellen musste. Im Außenbereich sind im Sockelbereich deutliche Putzschäden durch aufsteigende Feuchtigkeit erkennbar, weshalb Feuchtigkeitsabdichtungsarbeiten im erdberührenden Bereich erforderlich sein dürften. Rechtlich und verfahrensseitig ist zu beachten, dass das Verfahren im Grundbuch je hälftige Miteigentumsanteile ausweist, für die der Verkehrswert auf insgesamt 150.000 € (75.000 € je Anteil) festgesetzt wurde. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung brachte der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von rd. 10 % in Ansatz. Zudem liegt der westliche Teil des Flurstücks im Überschwemmungsgebiet des Cunewalder Wassers. Das Areal ist ferner in ein Flurbereinigungsverfahren (Ländliche Neuordnung) eingebunden, wobei für das Bewertungsgrundstück bisher keine Sonderregelungen getroffen wurden. Für Bieter stellt das Anwesen eine interessante Gelegenheit dar, ein freistehendes Eigenheim in solider Wohnlage zu ersteigern. Aufgrund der fehlenden Besichtigungsmöglichkeit des Innenraums und der festgestellten Feuchteschäden am Sockel sollten Sanierungsrücklagen für Trockenlegung und Modernisierung zwingend einkalkuliert werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück, bebaut mit einem großzügigen Einfamilienwohnhaus und einer frei stehenden Garage; die Wertermittlung wurde aufgrund einfacher Außenbesichtigung durchgeführt.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein zweiseitiges Kurzexposé vor. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit detaillierten Wertermittlungsberechnungen ist nicht enthalten.
Nur Außenbesichtigung möglich — Wohnhaus und Garage waren zum Ortstermin nicht zugänglich, Innenausbau und Zustand wurden vom Sachverständigen unterstellt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0046/2023
Amtsgericht: Bautzen
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Gemeinde Cunewalde (Behörde)Tel. 035877/230-37Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 30.10.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 150.000 €
Nutzfläche: 200 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: Je 1/2
Anteilige Grundstücksfläche: 370 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Czornebohstraße
Hausnummer: 5
PLZ: 02733
Ort: Cunewalde
Stadtteil: Mittelcunewalde

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Übliche Kreisspanne · Kreis von Cunewalde	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.833 €/m²typischer Wert	901 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	500 – 5.095 €/m²	574 – 1.211 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026 (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2024/2025	letzte 12 Monate

Übliche Kreisspanne · Kreis von Cunewalde

1.833 €/m²typischer Wert

Spanne: 500 – 5.095 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026 (Gutachterausschuss)
Stand: 2024/2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

901 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 574 – 1.211 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Übliche Kreisspanne · Kreis von Cunewalde	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.	8 Objekte

Übliche Kreisspanne · Kreis von Cunewalde

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1900
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,04 – 7,97 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 27 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 250 m entfernt (Mittelcunewalde) — 614 €/m², Baujahr 1900, durchschnittlich, 114 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hauptstraße, Neukirch/Lausitz	Einfamilienhaus	1850	139 m²	stark sanierungsbedürftig	47.000 €	338 €	30.10.2026	15,0 km
Töpferstraße, Kamenz	Einfamilienhaus	1840	220 m²	stark sanierungsbedürftig	100.000 €	455 €	08.12.2026	35,0 km
Hauptstraße, Mittelcunewalde	Einfamilienhaus	1900	114 m²	durchschnittlich	70.000 €	614 €	05.11.2026	250 m
Lessingstrasse, Knappenrode	Einfamilienhaus	1977	135 m²	sanierungsbedürftig	88.000 €	652 €	03.09.2026	35,0 km
Pirnaer Straße, Radeberg	denkmalgeschützes Reihenendhaus	1800	100 m²	sanierungsbedürftig	115.000 €	1.150 €	29.10.2026	40,0 km
Schleswig-Holstein-Straße, Lauta	Einfamilienhaus	1939	90 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	1.189 €	03.12.2026	50,0 km
Grenzstraße, Skaska	Einfamilienhaus	1928	133 m²	renovierungsbedürftig / einfach	170.000 €	1.278 €	13.11.2026	35,0 km
Am Waldeck, Ottendorf	Zweifamilienhaus	1936	165 m²	sanierungsbedürftig	267.000 €	1.618 €	09.10.2026	50,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bautzen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart