ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dammbach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Dammbach, Ortsteil Wintersbach, im landschaftlich reizvollen Spessart. Es besteht aus zwei Flurstücken: Dem Hauptgrundstück (Flurstück 149/2, 399 m²) mit einem zweigeschossigen Wohnhaus (geschätztes Baujahr ca. 1930) nebst Nebengebäude sowie einem gegenüberliegenden Flurstück (Flurstück 205/1, 50 m²), das als PKW-Stellplatz geeignet ist. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 190 m², aufgeteilt auf zwei potenzielle Wohneinheiten im Haupt- und Nebengebäude. Die Infrastruktur vor Ort ist mit Kindergarten und Grundschule befriedigend, die Autobahn A3 ist ca. 7 km entfernt. Der bauliche Zustand des Objekts ist nach äußerem Augenschein stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Der Gutachter beziffert die notwendigen Instandhaltungs- und Sanierungskosten pauschal auf 150.000,00 EUR, was bei der Ermittlung des Sachwerts und Ertragswerts wertmindernd berücksichtigt wurde. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2003. Da der Gutachter das Gebäude im Innenbereich nicht besichtigen konnte, bleiben der genaue Zustand der Innenräume, die Grundrissgestaltung sowie eventuelle verdeckte Bauschäden ein erhebliches Risiko für den Erwerber. Rechtliche Risiken in Abteilung II des Grundbuchs bestehen außer dem Versteigerungsvermerk nicht. Ein wesentlicher praktischer Nachteil ist jedoch die Erreichbarkeit des Gartens, der ausschließlich über die Gebäude oder über Nachbargrundstücke zugänglich ist. Zudem weist das Stellplatzgrundstück einen Verdacht auf Grundwasser auf und befindet sich in einem ungepflegten Zustand. Das Hauptgrundstück leidet unter Verkehrslärmimmissionen der Ortsdurchgangsstraße und einer Hanglage, weshalb der Bodenwert um 10 % abgewertet wurde. Fazit: Ein klassisches Sanierungsobjekt mit erheblichem Risikoprofil aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung. Investoren sollten mit einem hohen Sanierungsbudget kalkulieren. Der Wegfall der Wertgrenzen im anstehenden Termin am 20.10.2026 bietet jedoch eine attraktive Einstiegsgelegenheit für risikobereite Käufer, die den tatsächlichen Substanzwert vor Ort heben können.