ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Darmstadt, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Falltorstraße 15 A befindet sich im gewachsenen Ortskern des Darmstädter Stadtteils Wixhausen. Es handelt sich um ein 1971 in Massivbauweise (Gasbeton- und Hohlblockmauerwerk) errichtetes, voll unterkellertes Einfamilienhaus auf einem 391 m² großen Hinterliegergrundstück. Der Bahnhof Darmstadt-Wixhausen mit direkter S-Bahn-Anbindung nach Frankfurt und Darmstadt liegt nur etwa 150 m entfernt, wenngleich die Lage durch Flug- und Straßenverkehr immissionsbelastet ist. Das Wohnhaus bietet mit rund 200 m² Wohnfläche sowie wohnlich genutzten Teilbereichen im Keller und im ausgebauten Dachgeschoss ein beachtliches Raumangebot. Die Beheizung erfolgt dezentral über elektrische Fußbodenheizungen und Elektro-Einzelheizkörper. Der Sachverständige bewertet den Allgemeinzustand als befriedigend. Es bestehen jedoch Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden sowie sichtbarer Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf an der Außenputzverkleidung, der schadhaften Außentreppe, dem Balkongeländer und der Terrasse (geschätzter Schadensbehebungsaufwand ca. 12.000 €). Rechtlich und verfahrensseitig ist die Erschließung das zentrale Risikomerkmal: Das Grundstück verfügt über keine eigene direkte Zufahrt zur Falltorstraße; der Zugang erfolgt rein faktisch über das vorgelagerte Nachbarflurstück 86/2, ohne dass entsprechende Dienstbarkeiten oder Baulasten im Grundbuch gesichert sind. Im Altflächenkataster existiert zudem ein Eintrag bezüglich einer früheren Spenglerei (1969–1990). Das Objekt ist derzeit eigentümerbewohnt. Fazit: Ein interessantes Objekt für Investoren oder Eigennutzer mit Fokus auf das Rhein-Main-Gebiet. Der Verkehrswert von 465.000 € spiegelt den Marktwert im Sachwertverfahren wider. Ein Erwerb setzt jedoch zwingend eine juristische und praktische Klärung des Zuwegungsrechts sowie finanzielle Reserven für Sanierungs- und Heizungsmodernisierungsmaßnahmen voraus.