TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dießen am Ammersee, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der oberbayerischen Marktgemeinde Dießen am Ammersee im historisch gewachsenen Ortsteil St. Georgen (Am Kirchsteig 19). Das Gesamtareal umfasst ein 2.947 m² großes, unregelmäßig geschnittenes Grundstück, das mit einem stattlichen Wohnhaus aus dem 17. Jahrhundert sowie zwei Werkstatt- und Lagergebäuden aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert bebaut ist. Die Wohnfläche des Hauptgebäudes beträgt rund 340 m², ergänzt durch ca. 235 m² Nutzfläche in den Nebengebäuden. Während das Umfeld durch eine ruhige, dörfliche Idylle besticht, ist der öffentliche Parkraum sehr beengt und die infrastrukturelle Anbindung an das Dießener Zentrum erfordert Fahrzeiten von wenigen Minuten. Der bauliche Zustand der Liegenschaft ist stark defizitär. Das Hauptgebäude weist deutliche Bauschäden auf, darunter unverputzte Fassadenteile, Feuchtigkeit im Keller, Ölleckagen an Decken, Putzrisse sowie angefaulte Dachsparren mit latenter Hausschwammgefahr. Der Sachverständige stuft das Wohnhaus und die Werkstätten als wirtschaftlich vollständig abgenutzt ein und misst ihnen eine Restnutzungsdauer von null Jahren bei. Mangels wirtschaftlicher Werthaltigkeit wurden die Baulichkeiten wertneutral behandelt, sodass der festgesetzte Verkehrswert von 785.000 € rein auf dem Bodenwert basiert, welcher nach Abzug von Lage-, Denkmalschutz- und Marktanpassungsabschlägen ermittelt wurde. Rechtlich und behördlich ist das Anwesen mit gravierenden Restriktionen belegt. Das Wohnhaus ist als Einzeldenkmal eingestuft, weshalb ein Abbruch rechtlich unzulässig ist und Sanierungskosten die eines Neubaus deutlich übersteigen dürften. Nahezu das gesamte Grundstück birgt zudem archäologische Bodendenkmäler einer frühneuzeitlichen Fayence-Hafnerei, was jeden Bodeneingriff erlaubnispflichtig macht. Durch die historische Keramikherstellung mit bleihaltigen Glasuren besteht ferner ein nicht ausgeräumter Altlastenverdacht. Baurechtlich setzt der Bebauungsplan von 1998 lediglich die Grundfläche des Hauptgebäudes fest; für die Werkstätten besteht nur Bestandsschutz, der bei Abbruch unwiederbringlich verloren ginge. Investoren bietet sich hier eine seltene Gelegenheit zum Erwerb eines großflächigen Grundstücks im Ammerseegebiet zu einem Preisniveau, das sich am Bodenwert orientiert. Dem stehen jedoch unkalkulierbare Kosten für eine denkmalgerechte Generalsanierung sowie erhebliche behördliche Bindungen gegenüber. Ein Engagement empfiehlt sich daher nur für spezialisierte Liebhaber oder Entwickler, die den hohen Sanierungsaufwand stemmen können und eine langfristige Nutzung anstreben.