TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dippoldiswalde, Sachsen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Dippoldiswalde OT Obercarsdorf besteht aus zwei Flurstücken: dem bebauten Flurstück 478/1 (1.642 m²) mit einem Einfamilienwohnhaus und drei Nebengebäuden sowie dem unbebauten Flurstück 464/b (110 m²) als Gartenfläche. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 41.000,00 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Ein besonderer Abschlag von 4.200,00 EUR (10%) wurde für das Hauptflurstück aufgrund des eingeschränkten Gutachterzugangs vorgenommen, was zu einem finalen Gesamtwert von 40.000,00 EUR führt. Das Einfamilienwohnhaus verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 110 m² und ist zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung leerstehend. Eine aktuelle Mieteinnahme liegt daher nicht vor. Nach fiktiv unterstellter Behebung des Modernisierungs- und Unterhaltungsstaus wird eine marktübliche Nettokaltmiete von 9.240,00 EUR jährlich für die Wohnung und 360,00 EUR jährlich für zwei Stellplätze angenommen, was einem Gesamtjahresertrag von 9.600,00 EUR entspricht. Dies würde bei dem ermittelten Verkehrswert eine Bruttorendite von 24,0% ergeben, die jedoch die hohen Sanierungskosten nicht berücksichtigt. Der bauliche und ausstattungsbezogene Zustand des Einfamilienwohnhauses und der Nebengebäude wird als befriedigend bis schlecht eingeschätzt, mit einem erheblichen Unterhaltungs- und Modernisierungsstau. Die Gebäudetechnik (Elektro, Heizung, Warmwasser) ist stark überaltert oder defekt, und das Dach ist nicht ausreichend gedämmt. Für eine fiktiv unterstellte Vollmodernisierung des Wohnhauses wurden Kosten von ca. 220.000,00 EUR angesetzt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und das Objekt befindet sich in einem Radonvorsorgegebiet, was zukünftige energetische Maßnahmen erfordern kann. Der Sachverständige konnte das Einfamilienwohnhaus nur teilweise von innen besichtigen; Küche, Wohnzimmer und die Wohnräume im Dachgeschoss waren verschlossen. Die Nebengebäude wurden lediglich von außen begutachtet. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die materielle Legalität von Baumaßnahmen wurde fiktiv unterstellt. Das Gutachten weist darauf hin, dass die Kostenermittlungen für bauliche Maßnahmen pauschalierte Schätzungen sind und keine detaillierten Kostenberechnungen darstellen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk sowie eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Abwasserleitungsrecht mit Einwirkungsbeschränkung und Bebauungsverbot) eingetragen, die zu Wertminderungen von insgesamt ca. 355,00 EUR führen. Ein Eintrag im Baulastenverzeichnis ist vorhanden. Beide Flurstücke sind zudem in ein Bodenordnungsverfahren einbezogen, dessen Ende nicht absehbar ist und dessen geplante Grenzziehungen sich noch ändern können. Das Grundstück liegt teilweise im Überschwemmungsgebiet der Roten Weißeritz.