ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dresden, Sachsen

Das im Zwangsversteigerungsverfahren angebotene Objekt befindet sich in der Straße Am Hang 2 im begehrten Dresdner Ortsteil Mobschatz. Das 726 m² große Grundstück ist mit einem freistehenden, unterkellerten Einfamilienhaus in ausgeprägter Hanglage bebaut. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges, landschaftlich attraktives Wohnumfeld aus, das überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt ist. Die Anbindung an das Dresdner Stadtzentrum ist über die nahegelegene Buslinie 68 in circa 40 Minuten gewährleistet, während die Autobahnen A4 und A17 in wenigen Kilometern Entfernung eine optimale überregionale Erreichbarkeit bieten. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im benachbarten Ortsteil Cossebaude vorhanden (Gutachten S. 2, 7, 8). Der bauliche Zustand des Bestandsobjekts (Baujahr unbekannt) ist als extrem sanierungsbedürftig einzustufen, da das Gebäude im Inneren vollständig entkernt wurde und sich faktisch im Rohbauzustand befindet. Der komplette Innenausbau, sämtliche Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen sowie wesentliche Teile der Geschossdecken sind nicht mehr vorhanden oder vollständig verschlissen. Auch die Außenanlagen weisen eine starke Verwilderung auf, was Rodungsarbeiten unumgänglich macht. Die Kosten für eine vollständige Sanierung aller Haupt- und Ausbaugewerke werden modellhaft auf rund 448.000 EUR taxiert, weshalb das Gebäude wirtschaftlich als Abbruchobjekt betrachtet werden kann (Gutachten S. 2, 11, 12, 19). Aus rechtlicher Sicht bestehen keine wesentlichen wertmindernden Risiken. Das Grundbuch ist in den Abteilungen II und III lastenfrei, abgesehen von dem verfahrenstypischen Zwangsversteigerungsvermerk. Weder das Baulasten- noch das Altlastenverzeichnis weisen wertrelevante Eintragungen für das Flurstück 200 b auf. Das Grundstück liegt gemäß Flächennutzungsplan im baurechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB), was eine zukünftige Neubebauung nach einem potenziellen Abriss des Bestandsgebäudes rechtlich absichert und dem Erwerber Planungssicherheit bietet (Gutachten S. 9, 10). Für Investoren stellt das Objekt eine klassische Gelegenheit zur Projektentwicklung dar. Da die Sanierung des Bestandsgebäudes wirtschaftlich unrentabel erscheint, sollte der Erwerb primär als Kauf eines Baugrundstücks bewertet werden. Der festgesetzte Verkehrswert von 149.000 EUR basiert folglich auf dem reinen Bodenwert abzüglich kalkulierter Abbruch- und Freilegungskosten in Höhe von 40.000 EUR. Beachtet werden müssen die aufgrund der starken Hanglage potenziell erhöhten Erdarbeits- und Gründungskosten bei einem Neubau. Bei einem entsprechenden Abschlag im Versteigerungstermin bietet das Grundstück jedoch ein hervorragendes Entwicklungspotenzial in einer nachgefragten Dresdner Randlage.