TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dresden, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei nebeneinander liegende Flurstücke (Flst. 571/4 mit 2.661 m² und Flst. 571/5 mit 23 m², insgesamt 2.684 m²) in der Weinbergstraße 43 im Dresdner Stadtteil Cossebaude. Das Areal ist im vorderen Straßenbereich mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Einfamilienhaus (Wohnfläche ca. 75,76 m², Bruttogrundfläche ca. 89,70 m²) sowie einer freistehenden massiven Doppelgarage (BGF ca. 57,60 m²) und Schuppenanlagen bebaut. Das Wohnhaus wurde schätzungsweise Anfang der 1970er Jahre errichtet; in den 1990er Jahren erfolgten punktuelle Erneuerungen wie der Einbau von Kunststofffenstern. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine lockere Ein- und Mehrfamilienhausbebauung aus, ist jedoch durch eine spürbare Hanglage geprägt. Planungsrechtlich liegt lediglich der vordere Teil (ca. 40 % bzw. 1.074 m²) im Innenbereich; das stark abfallende Restareal von 1.610 m² gilt als Außenbereich und ist als private Grünfläche eingestuft. Das Gebäude befindet sich in einem unsanierten und modernisierungsbedürftigen Zustand mit einfacher Ausstattung. Eine Innenbesichtigung wurde der Gutachterin nicht ermöglicht, weshalb Grundrissdetails, Ausbauzustand und eventuelle Bauschäden im Inneren unbekannt bleiben. Zwei Schornsteine deuten auf eine Beheizung mit Festbrennstoffen hin. An den Außenanlagen traten massive Risse an der straßenseitigen Stützmauer sowie Erneuerungsbedarf an den Garagenfenstern zutage; der diesbezügliche Reparaturrückstau wird mit 5.000 € (Zeitwert) beziffert. Die Restnutzungsdauer des Wohnhauses wird auf 25 Jahre, jene der Garage auf 15 Jahre geschätzt. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Grundbuch von Cossebaude Blatt 150 sind in Abteilung II ein Abstandsflächenrecht sowie ein Leitungsrecht für Regen- und Abwasser zugunsten des Nachbarflurstücks 571/6 eingetragen. Zudem bestehen Vereinigungsbaulasten in den Baulastenblättern 69 und 70. Die Doppelgarage weist einen leichten Überbau auf Flurstück 571/5 auf. Die Gutachterin ermittelte den Verkehrswert im Sachwertverfahren stichtagsbezogen zum 25.04.2025 mit 312.000 € für Flst. 571/4 und 5.800 € für Flst. 571/5, was einem Gesamtwert von 317.800 € entspricht. Investoren bietet sich hier eine seltene Grundstücksgröße in Dresden, deren Wert vor allem im Bodenanteil liegt. Die Bauaufsicht hält einen zweigeschossigen Ersatzneubau mit Satteldach nach Abriss für genehmigungsfähig. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und der bauphysikalischen Altlasten des Bestandsgebäudes sollte der Erwerb jedoch primär unter dem Aspekt einer umfassenden Projektentwicklung oder Neubeplanung kalkuliert werden.