ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft ein 803 m² großes Grundstück in gefragter Wohnlage von Duisburg-Buchholz, bebaut mit einem einseitig angebauten, unterkellerten Einfamilienhaus aus dem Jahr 1907. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist jedoch desolat. Da keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr vorliegt, wird das Objekt im Gutachten ausdrücklich als reines Liquidationsobjekt bewertet. Ein wirtschaftlich handelnder Erwerber wird die Bestandsbauten abreißen, um das Grundstück einer höherwertigen Neubebauung zuzuführen. Die Wohnlage selbst wird gemäß Duisburger Wohnlagenkarte als 'gut' eingestuft, insbesondere durch die Nähe zur Sechs-Seen-Platte und eine hervorragende Anbindung an die A59 und den ÖPNV. Allerdings bringt die direkte Lage an der stark befahrenen Großenbaumer Allee erhebliche Lärmimmissionen mit sich, weshalb im Gutachten ein Lageabschlag von 10 % vorgenommen wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 182.000 € und ermittelt sich rein aus dem Bodenwert abzüglich der kalkulierten Freilegungskosten. Der Bodenwert des 500 m² großen Hausgrundstücks wurde auf 196.000 € taxiert (basierend auf einem Richtwert von 400 €/m²), während für das 303 m² große Gartenland im hinteren Bereich ein Wertanteil von 16.000 € angesetzt wurde. Von dem Gesamtbodenwert in Höhe von 212.000 € wurden Abbruchkosten von pauschal 30.000 € (ca. 45 €/m³ Bruttorauminhalt bei ca. 425 m³ BRI plus Unvorhergesehenes) in Abzug gebracht. Ein gravierendes Risiko stellt die Tatsache dar, dass der Gutachter das Gebäude nur straßenseitig von außen besichtigen konnte. Eventuelle verdeckte Altlasten, Müllablagerungen im Inneren oder schadstoffhaltige Baumaterialien sind somit gänzlich unbekannt und vom Ersteher als Risiko einzukalkulieren. Zudem weist der für das Gebiet geltende Bebauungsplan Nr. 143 Mängel auf, was zu baurechtlichen Unsicherheiten führen kann. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine klassische Grundstücksentwicklung dar. Durch den vollständigen Leerstand entfällt ein mühsames Entmietungsverfahren, sodass nach dem Zuschlag direkt mit der Planung des Abrisses und der anschließenden Neubebauung begonnen werden kann. Interessenten sollten vor dem Versteigerungstermin am 04. November 2026 eine präzise Baukalkulation inklusive der Abbruch- und Erschließungskosten erstellen und das Risiko im Boden beachten, da die Bodenbelastungskarte für diesen Bereich Duisburgs siedlungsbedingt erhöhte Schadstoffgehalte im Oberboden ausweist. Da in einem früheren Termin der Zuschlag versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) im kommenden Termin hinfällig, was einen Erwerb zu äußerst attraktiven Konditionen ermöglichen könnte.