TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Einbeck, Niedersachsen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Einfamilienhaus nebst Garage auf einem 142 m² großen Grundstück in der Straße An der Katzbach 14 in 37574 Einbeck, Ortsteil Sülbeck. Das Bewertungsobjekt befindet sich im Westen des ruhigen, ländlich geprägten Dorfes Sülbeck am Westufer der Leine. Das Grundstück ist eben geschnitten, ortsüblich erschlossen und abgabenfrei. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie weiterführende Schulen befinden sich in den umliegenden Zentren Einbeck und Northeim, die über Straße und Busverbindungen gut erreichbar sind. Das Wohnhaus wurde um das Jahr 1900 in Fachwerkbauweise errichtet, ist zu 70 % unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Satteldach. Die Wohnfläche beträgt ca. 106 m² (51,60 m² im Erdgeschoss und 54,40 m² im Obergeschoss). Im Jahr 1960 wurde eine massive Einzelgarage mit ca. 29 m² BGF ergänzt. Der Ausstattungsstandard ist sehr einfach und entspricht nicht mehr zeitgemäßen Wohnansprüchen. Beheizt wird das Gebäude über Nachtspeicheröfen, die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral. Der bauliche Zustand ist von mehrjährigem Leerstand (seit 2019) und unterlassener Instandhaltung geprägt. Es zeigen sich Feuchtigkeit im Kellerboden, angerostete Kellerdecken-Stahlträger, Holzwurmbefall im Dachboden sowie das Fehlen einer ordnungsgemäßen Brandwand zum Nachbargebäude. Ein wesentlicher baulicher Nachteil sind die extrem niedrigen Raumhöhen im Obergeschoss von lediglich 1,82 m bis 1,96 m sowie ein unvorteilhafter Raumzuschnitt. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Im Grundbuch von Sülbeck Blatt 449 sind in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten vermerkt. Ein Denkmalschutz besteht nicht, und Altlasten sind aus dem Kataster nicht bekannt. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert zum Stichtag 24.07.2025 methodisch aus dem Sachwertverfahren ab. Ausgehend von einem vorläufigen Sachwert in Höhe von 49.846 € wurden eine Marktanpassung (-17 %) sowie objektspezifische Abschläge für Bauschäden (8.000 €), niedrige Raumhöhen (-20 %) und unwirtschaftlichen Zuschnitt (-10 %) vorgenommen, woraus ein gerundeter Verkehrswert von 21.000 € resultiert. Investoren und Eigennutzer erhalten hier die Möglichkeit, eine freistehende Einheit zu einem sehr günstigen Einstiegspreis zu erwerben. Allerdings erfordert die Reaktivierung des Gebäudes substantielle Investitionen in energetische Maßnahmen, Grundrissoptimierung und Haustechnik. Das Objekt empfiehlt sich daher primär für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick.