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0008 K 0035/ 2024
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eschenburg, Hessen

Hornbergstraße 3, 35713 Eschenburg
Verkehrswert
93.000 €
Wohnfläche
141 m²
Termin
25.11.2026
in 76 Tagen

Kategorie

Einfamilienhaus

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0008 K 0035/ 2024
AmtsgerichtDillenburg

Kenndaten

Wohnfläche141 m²
Grundstück604 m²
Baujahr1900
Zustandumfassend
Vermietung!vermutlich vermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken6Wertanpassungen4

Fazit

Das Objekt richtet sich vor allem an handwerklich versierte Eigennutzer oder Sanierungsinvestoren, die ein günstiges Entwicklungsobjekt im ländlichen Raum suchen. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung und des sichtbaren Sanierungsbedarfs an Hülle und Dach ist eine erhebliche Sanierungsrücklage unabdingbar. Bietern wird dringend empfohlen, im Versteigerungstermin auf den gemeinsamen Erwerb beider Flurstücke (197/1 und 197/2) zu achten, um rechtliche Konflikte aus dem Eigengrenzüberbau zu vermeiden.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · vermutlich vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, vermutlich um 1900 errichtetes Einfamilienhaus nebst Nebengebäude und Schuppenanbau auf zwei Flurstücken in Ortsrandlage von Eschenburg-Simmersbach mit insgesamt 604 m² Grundstücksfläche. Das Wohnhaus verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 141 m² auf zwei Vollgeschossen und ist vermutlich unterkellert. Der Gutachter konnte die Gebäude nur von außen besichtigen; es zeigt sich ein deutlicher Unterhaltungs- und Sanierungsstau (u. a. Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Kunstschiefer-Dacheindeckung, überarbeitungsbedürftige Fassade). Das Flurstück 197/2 wird durch einen Eigengrenzüberbau des Schuppens tangiert und ist als geordnetes Rohbauland/Gartenland eingestuft. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 93.000 € (87.000 € für Flurstück 197/1 und 6.000 € für Flurstück 197/2).

Ausführliches Dossier

Bei der Liegenschaft in der Hornbergstraße 3 in 35713 Eschenburg-Simmersbach handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossig bis zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Schuppenanbau. Das Ensemble erstreckt sich über zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 604 m² (Flurstück 197/1 mit 360 m² und Flurstück 197/2 mit 244 m²). Die Wohnfläche des vermutlich um 1900 in gemischter Fachwerk- und Massivbauweise errichteten Wohnhauses wird nach Planunterlagen auf ca. 141 m² beziffert, verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Gebäude ist vermutlich unterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Mikrolage ist durch eine ruhige Ortsrandbebauung in einer Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr gekennzeichnet. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist vernachlässigt und weist einen spürbaren Unterhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Äußerlich wurden Rissbildungen im Mauerwerk/Putz, veraltete Holz-/Kunststoffelemente, eine überarbeitungsbedürftige Fassade sowie eine erneuerungsbedürftige Dacheindeckung aus Kunstschiefer (potenziell asbesthaltig) dokumentiert. Da dem Sachverständigen kein Zutritt gewährt wurde, basiert die Bewertung auf der Unterstellung einer einfachen, durchschnittlichen Standardausstattung. Im Sachwertverfahren wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) in Höhe von insgesamt 78.900 € in Abzug gebracht, darunter 61.400 € für unterstellte Modernisierungen sowie 17.500 € für Unterhaltungsstau und Unvorhergesehenes. Rechtlich ist zu beachten, dass der Schuppenanbau des Flurstücks 197/1 einen Eigengrenzüberbau auf das Flurstück 197/2 aufweist. Bei einem isolierten Erwerb von Flurstück 197/1 könnte eine Überbaurente anfallen, weshalb der einheitliche Erwerb beider Grundstücke zweckmäßig ist. Zudem teilte die Gemeinde Eschenburg offene Erschließungsbeiträge von 1.132,31 € mit. Im Grundbuch Abteilung II ist ein Abstandsrecht verzeichnet; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 93.000 € (87.000 € für Flurstück 197/1 und 6.000 € für Flurstück 197/2) bietet das Anwesen eine preisgünstige Basis für Sanierer. Kalkulatorisch müssen jedoch umfangreiche Kosten für Kernsanierung, energetische Modernisierung und Entsorgung von Altbaustoffen eingeplant werden.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0008 K 0035/ 2024
AmtsgerichtDillenburg
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit25.11.2026 · 11:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEinfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermutlich vermietet
Baujahr1900
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert93.000 €
Wohnfläche141 m²
Grundstücksfläche604 m²
Anteilige Grundstücksfläche604 m²
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteiliger Bodenwert28.992 €604 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeHornbergstraße
Hausnummer3
PLZ35713
OrtEschenburg
StadtteilSimmersbach

Belegungsstatus-Risiko

vermutlich vermietet

Vermutung
Prüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Rechtlich

Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.

Operativ

Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteilige Bodenfläche604 m²
Anteiliger Bodenwert28.992 €
Verkehrswert93.000 €
BRW-Verhältnis3,21
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung64.008 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert28.992 €
Gebäude / Wohnung64.008 €
Verkehrswert93.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
604 m² Gesamtgrundstück = 604 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
604 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
154 €/m²
BRW-Verhältnis
154 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
93.000 € − 28.992 € = 64.008 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 660 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 785 bis 1.283 Euro, Median 1.106 Euro. 14 Vergleichsfälle zwischen 253 und 2.425 Euro pro Quadratmeter, 7 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 141 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.106 €/m²Median · 14 Fälle

Spanne
785 – 1.283 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-40 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
14 Objekte; der Zustand liegt für 9 der 14 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1900Gruppe 1958
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 141 m²Gruppe 140 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,97 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 6,74 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1958).

Alle 14 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Simmersbach) — 548 €/m², Baujahr 1900, stark sanierungsbedürftig, 146 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Hofstraße, SechsheldenEinfamilienhaus, unbebautes Grundstück—321 m²unbewertet81.100 €253 €22.07.202612,0 km
Annelise-Deusing-Weg, HerbornseelbachEinfamilienhaus, Garage1970355 m²stark sanierungsbedürftig109.000 €307 €22.10.202614,0 km
Hornbergstraße, SimmersbachEinfamilienhaus1900146 m²stark sanierungsbedürftig80.000 €548 €25.11.2026unter 250 m
Dammweg, AllendorfEinfamilienhaus, Garage1963303 m²renovierungsbedürftig / einfach234.000 €772 €29.10.202630,0 km
Siechhofstr., NiedergirmesEinfamilienhaus—140 m²unbewertet115.500 €825 €24.06.2026unbekannt
Burger Landstraße, HerbornEinfamilienhaus—67 m²unbewertet69.000 €1.026 €11.06.2026unbekannt
Auf dem Berg, HörbachEinfamilienhaus, Doppelhaushälfte195085 m²sanierungsbedürftig91.000 €1.071 €08.10.202619,0 km
Walther-Rathenau-Straße, HerbornDoppelhaushälfte—191 m²unbewertet218.000 €1.141 €21.05.2026unbekannt
Hohelindstr., NaubornZweifamilienhaus1965230 m²durchschnittlich264.000 €1.148 €26.10.202635,0 km
Hauptstraße, FleisbachEinfamilienhaus, Garage—65 m²unbewertet77.000 €1.184 €23.07.202620,0 km
Bergstr., BlasbachEinfamilienhaus192084 m²sanierungsbedürftig110.500 €1.315 €02.09.202625,0 km
Hermannsteiner Straße, AßlarWohnhaus mit Anbau und einer Fertiggarage1925140 m²durchschnittlich244.000 €1.743 €01.02.202725,0 km
Auf dem Gleichen, SinnEinfamilienhaus, Garage1958105 m²renovierungsbedürftig / einfach230.000 €2.190 €12.11.202618,0 km
Talsweg, GarbenheimEinfamilienhaus196380 m²renovierungsbedürftig / einfach194.000 €2.425 €16.11.202630,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
10 Fakten
01Bewertung502Ertrag103Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
03

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermutlich vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Lfd.Nr. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² 2 Simmersbach 2 197/1 Gebäude- und Freifläche, Hornbergstraße 3 360 3 Simmersbach 2 197/2 Gebäude- und Freifläche, Hornbergstraße 3 244 Objektbeschreibung (lfd. Nr.2): Wohnhaus mit Nebengebäude und Schuppen. Objektbeschreibung (lfd. Nr.3): Eigengrenzüberbau.

Datenhinweise
  • · Es liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit Wertermittlungsstichtag 12.03.2025 vor, jedoch ohne Innenbesichtigung.
  • · Nur Außenbesichtigung durchgeführt — der Innenzustand, Installationen und Raumaufteilung beruhen auf Annahmen und alten Bauakten.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 10.09.2026, 01:25

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.