KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · vermutlich vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, vermutlich um 1900 errichtetes Einfamilienhaus nebst Nebengebäude und Schuppenanbau auf zwei Flurstücken in Ortsrandlage von Eschenburg-Simmersbach mit insgesamt 604 m² Grundstücksfläche. Das Wohnhaus verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 141 m² auf zwei Vollgeschossen und ist vermutlich unterkellert. Der Gutachter konnte die Gebäude nur von außen besichtigen; es zeigt sich ein deutlicher Unterhaltungs- und Sanierungsstau (u. a. Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Kunstschiefer-Dacheindeckung, überarbeitungsbedürftige Fassade). Das Flurstück 197/2 wird durch einen Eigengrenzüberbau des Schuppens tangiert und ist als geordnetes Rohbauland/Gartenland eingestuft. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 93.000 € (87.000 € für Flurstück 197/1 und 6.000 € für Flurstück 197/2).

Biet-Score

Sehr riskant · 12 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vor allem an handwerklich versierte Eigennutzer oder Sanierungsinvestoren, die ein günstiges Entwicklungsobjekt im ländlichen Raum suchen. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung und des sichtbaren Sanierungsbedarfs an Hülle und Dach ist eine erhebliche Sanierungsrücklage unabdingbar. Bietern wird dringend empfohlen, im Versteigerungstermin auf den gemeinsamen Erwerb beider Flurstücke (197/1 und 197/2) zu achten, um rechtliche Konflikte aus dem Eigengrenzüberbau zu vermeiden.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei der Liegenschaft in der Hornbergstraße 3 in 35713 Eschenburg-Simmersbach handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossig bis zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Schuppenanbau. Das Ensemble erstreckt sich über zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 604 m² (Flurstück 197/1 mit 360 m² und Flurstück 197/2 mit 244 m²). Die Wohnfläche des vermutlich um 1900 in gemischter Fachwerk- und Massivbauweise errichteten Wohnhauses wird nach Planunterlagen auf ca. 141 m² beziffert, verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Gebäude ist vermutlich unterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Mikrolage ist durch eine ruhige Ortsrandbebauung in einer Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr gekennzeichnet. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist vernachlässigt und weist einen spürbaren Unterhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Äußerlich wurden Rissbildungen im Mauerwerk/Putz, veraltete Holz-/Kunststoffelemente, eine überarbeitungsbedürftige Fassade sowie eine erneuerungsbedürftige Dacheindeckung aus Kunstschiefer (potenziell asbesthaltig) dokumentiert. Da dem Sachverständigen kein Zutritt gewährt wurde, basiert die Bewertung auf der Unterstellung einer einfachen, durchschnittlichen Standardausstattung. Im Sachwertverfahren wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) in Höhe von insgesamt 78.900 € in Abzug gebracht, darunter 61.400 € für unterstellte Modernisierungen sowie 17.500 € für Unterhaltungsstau und Unvorhergesehenes. Rechtlich ist zu beachten, dass der Schuppenanbau des Flurstücks 197/1 einen Eigengrenzüberbau auf das Flurstück 197/2 aufweist. Bei einem isolierten Erwerb von Flurstück 197/1 könnte eine Überbaurente anfallen, weshalb der einheitliche Erwerb beider Grundstücke zweckmäßig ist. Zudem teilte die Gemeinde Eschenburg offene Erschließungsbeiträge von 1.132,31 € mit. Im Grundbuch Abteilung II ist ein Abstandsrecht verzeichnet; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 93.000 € (87.000 € für Flurstück 197/1 und 6.000 € für Flurstück 197/2) bietet das Anwesen eine preisgünstige Basis für Sanierer. Kalkulatorisch müssen jedoch umfangreiche Kosten für Kernsanierung, energetische Modernisierung und Entsorgung von Altbaustoffen eingeplant werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd.Nr. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² 2 Simmersbach 2 197/1 Gebäude- und Freifläche, Hornbergstraße 3 360 3 Simmersbach 2 197/2 Gebäude- und Freifläche, Hornbergstraße 3 244 Objektbeschreibung (lfd. Nr.2): Wohnhaus mit Nebengebäude und Schuppen. Objektbeschreibung (lfd. Nr.3): Eigengrenzüberbau.

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit Wertermittlungsstichtag 12.03.2025 vor, jedoch ohne Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt — der Innenzustand, Installationen und Raumaufteilung beruhen auf Annahmen und alten Bauakten.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0008 K 0035/2024
Amtsgericht: Dillenburg
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 93.000 €
Wohnfläche: 141 m²
Grundstücksfläche: 604 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 604 m²
Bodenrichtwert: 48 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 28.992 €604 m² × 48 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hornbergstraße
Hausnummer: 3
PLZ: 35713
Ort: Eschenburg
Stadtteil: Simmersbach

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 141 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.026 €/m²Median · 19 Fälle
Spanne	604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-36 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.026 €/m²Median · 19 Fälle

Spanne: 604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -36 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 20 % unter dem Median aller Häuser (799 gegenüber 1.026 €/m², 14 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1958).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	19 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 19 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1958
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 141 m²Gruppe 141 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,74 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 6,70 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

18 von 19 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Simmersbach) — 548 €/m², Baujahr 1900, stark sanierungsbedürftig, 146 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hofstraße, Sechshelden	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	—	321 m²	unbewertet	81.100 €	253 €	22.07.2026	12,0 km
Annelise-Deusing-Weg, Herbornseelbach	Einfamilienhaus, Garage	1970	355 m²	stark sanierungsbedürftig	109.000 €	307 €	22.10.2026	14,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	1700	177 m²	stark sanierungsbedürftig	77.000 €	435 €	10.12.2026	20,0 km
Waldstraße, Eisemroth	Einfamilienhaus	1965	209 m²	sanierungsbedürftig	109.000 €	523 €	17.12.2026	10,0 km
Hornbergstraße, Simmersbach	Einfamilienhaus	1900	146 m²	stark sanierungsbedürftig	80.000 €	548 €	25.11.2026	unter 250 m
Dammweg, Allendorf	Einfamilienhaus, Garage	1963	303 m²	renovierungsbedürftig / einfach	234.000 €	772 €	29.10.2026	30,0 km
Siechhofstr., Niedergirmes	Einfamilienhaus	—	140 m²	unbewertet	115.500 €	825 €	24.06.2026	unbekannt
Bahnhofstraße, Hasselborn	Zweifamilienhaus	1961	132 m²	stark sanierungsbedürftig	135.000 €	1.023 €	30.11.2026	45,0 km
Burger Landstraße, Herborn	Einfamilienhaus	—	67 m²	unbewertet	69.000 €	1.026 €	11.06.2026	unbekannt
Auf dem Berg, Hörbach	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1950	85 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	1.071 €	08.10.2026	19,0 km
Walther-Rathenau-Straße, Herborn	Doppelhaushälfte	—	191 m²	unbewertet	218.000 €	1.141 €	21.05.2026	unbekannt
Hohelindstr., Nauborn	Zweifamilienhaus	1965	230 m²	durchschnittlich	264.000 €	1.148 €	26.10.2026	35,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	—	65 m²	unbewertet	77.000 €	1.184 €	23.07.2026	20,0 km
Bergstr., Blasbach	Einfamilienhaus	1920	84 m²	sanierungsbedürftig	110.500 €	1.315 €	02.09.2026	25,0 km
Seltersweg, Steinbrücken	Zweifamilienhaus	2024	221 m²	sanierungsbedürftig	295.000 €	1.335 €	03.02.2027	3,5 km
Hermannsteiner Straße, Aßlar	Wohnhaus mit Anbau und einer Fertiggarage	1925	140 m²	durchschnittlich	244.000 €	1.743 €	01.02.2027	25,0 km
Auf dem Gleichen, Sinn	Einfamilienhaus, Garage	1958	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	2.190 €	12.11.2026	18,0 km
Talsweg, Garbenheim	Einfamilienhaus	1963	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	194.000 €	2.425 €	16.11.2026	30,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20, S. 33

Bodenrichtwert: 48 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 604 m²
Anteiliger Bodenwert: 28.992 €
Verkehrswert: 93.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,21
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 64.008 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20, S. 33 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert28.992 €

Gebäude / Wohnung64.008 €

Verkehrswert93.000 €

Zone: Simmersbach

Rechenweg

Flächenanteil: 604 m² Gesamtgrundstück = 604 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 604 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 154 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 154 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 93.000 € − 28.992 € = 64.008 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart