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0008 K 0034/ 2024
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5 FOTOS

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eschenburg, Hessen

Hornbergstraße 5, 35713 Eschenburg
Verkehrswert
80.000 €
Wohnfläche
146 m²
Termin
25.11.2026
in 76 Tagen

Kategorie

Einfamilienhaus

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0008 K 0034/ 2024
AmtsgerichtDillenburg

Kenndaten

Wohnfläche146 m²
Grundstück947 m²
Baujahr1900
ZustandSanierungsbedarf
Vermietung!vermutlich vermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken5Wertanpassungen4

Fazit

Das Objekt richtet sich vorrangig an handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die Sanierungsobjekte im ländlichen Raum entwickeln können. Trotz des niedrigen Verkehrswerts von 80.000,00 € müssen umfangreiche Kapitalreserven für die Kernsanierung und Beseitigung des Unterhaltungsstaus einkalkuliert werden. Vor einer Gebotsabgabe sollte das finanzielle Risiko der fehlenden Innenbesichtigung sowie die offenen Erschließungsbeiträge strikt berücksichtigt werden.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · vermutlich vermietet

Versteigert wird ein freistehendes Einfamilienhaus mit Scheunenanbau und separatem Nebengebäude auf einem 947 m² großen Zweifrontengrundstück in Ortsrandlage von Eschenburg-Simmersbach. Das Wohnhaus wurde vermutlich um 1900 errichtet und weist eine Wohnfläche von rund 146 m² auf. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 80.000,00 € festgesetzt, basierend auf einer reinen Außenbesichtigung im Sachwertverfahren. Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem vernachlässigten, stark sanierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau an Gebäuden und Außenanlagen. Offene Erschließungsbeiträge von rund 4.394,67 € sind bei der Gemeinde vermerkt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein mit einem Wohnhaus, einer Scheune und einem Nebengebäude bebautes Grundstück in der Hornbergstraße 5 in 35713 Eschenburg-Simmersbach (Amtsgericht Dillenburg, Az. 0008 K 0034/ 2024). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 947 m² und ist als Zweifrontengrundstück zwischen der Hornbergstraße und der Straße An der Hessel gelegen. Die Lage wird als mittlere, ruhige Wohnlage am Ortsrand eingestuft. Das zweigeschossige Wohnhaus wurde ca. 1900 in gemischter Massiv- und Fachwerkbauweise errichtet und verfügt über rund 146 m² Wohnfläche sowie eine Brutto-Grundfläche von 335 m². Das Gebäude ist teilunterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Eine Ortsbesichtigung konnte nur von außen erfolgen, da kein Zugang gewährt wurde. Äußerlich zeigt sich das Gebäude in einem vernachlässigten Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau: Es bestehen Rissbildungen, Dacheindeckung aus Kunstschiefer (ggf. asbesthaltig), Fenster und Eingangstüren sind erneuerungsbedürftig. An das Wohnhaus schließt sich eine Scheune (ca. 102 m² Grundfläche) an, zudem existiert ein eingeschossiges Nebengebäude aus ca. 1993 (ca. 38 m² Grundfläche). Im Grundbuch von Simmersbach Blatt 1655 sind in Abteilung II ein Lichtrecht sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft nicht. Nach Mitteilung der Gemeinde Eschenburg stehen Erschließungsbeiträge in Höhe von 4.394,67 € offen. Das Wertermittlungsgutachten leitet den Verkehrswert zum Stichtag 12.03.2025 über das Sachwertverfahren ab. Bei einem beitragsfreien Bodenwert von 39.500,00 € (angepasster Bodenrichtwert 41,73 €/m²) und einem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen von 148.883,03 € wurden marktbereinigte Abzüge für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt 108.200,00 € vorgenommen, woraus ein Verkehrswert von 80.000,00 € resultiert. Die Immobilie bietet Investoren und handwerklich versierten Käufern eine preiswerte Einstiegsmöglichkeit mit solider Grundstücksgröße. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung, des massiven Sanierungsbedarfs und der offenen Beiträge ist bei der Gebotserstellung ein großzügiger Sicherheitsabschlag einzurechnen.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0008 K 0034/ 2024
AmtsgerichtDillenburg
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit25.11.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEinfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermutlich vermietet
Baujahr1900
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert80.000 €
Wohnfläche146 m²
Grundstücksfläche947 m²
Anteilige Grundstücksfläche947 m²
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteiliger Bodenwert45.456 €947 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeHornbergstraße
Hausnummer5
PLZ35713
OrtEschenburg
StadtteilSimmersbach

Belegungsstatus-Risiko

vermutlich vermietet

Vermutung
Prüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Rechtlich

Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.

Operativ

Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteilige Bodenfläche947 m²
Anteiliger Bodenwert45.456 €
Verkehrswert80.000 €
BRW-Verhältnis1,76
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung34.544 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert45.456 €
Gebäude / Wohnung34.544 €
Verkehrswert80.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
947 m² Gesamtgrundstück = 947 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
947 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
84 €/m²
BRW-Verhältnis
84 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
80.000 € − 45.456 € = 34.544 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 548 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 785 bis 1.283 Euro, Median 1.106 Euro. 14 Vergleichsfälle zwischen 253 und 2.425 Euro pro Quadratmeter, 4 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 146 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand stark sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.106 €/m²Median · 14 Fälle

Spanne
785 – 1.283 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-50 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
14 Objekte; der Zustand liegt für 9 der 14 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1900Gruppe 1958
Zustand
hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 146 m²Gruppe 140 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,97 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 6,74 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1958).

Alle 14 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Simmersbach) — 660 €/m², Baujahr 1900, sanierungsbedürftig, 141 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Hofstraße, SechsheldenEinfamilienhaus, unbebautes Grundstück—321 m²unbewertet81.100 €253 €22.07.202612,0 km
Annelise-Deusing-Weg, HerbornseelbachEinfamilienhaus, Garage1970355 m²stark sanierungsbedürftig109.000 €307 €22.10.202614,0 km
Hornbergstraße, SimmersbachEinfamilienhaus1900141 m²sanierungsbedürftig93.000 €660 €25.11.2026unter 250 m
Dammweg, AllendorfEinfamilienhaus, Garage1963303 m²renovierungsbedürftig / einfach234.000 €772 €29.10.202630,0 km
Siechhofstr., NiedergirmesEinfamilienhaus—140 m²unbewertet115.500 €825 €24.06.2026unbekannt
Burger Landstraße, HerbornEinfamilienhaus—67 m²unbewertet69.000 €1.026 €11.06.2026unbekannt
Auf dem Berg, HörbachEinfamilienhaus, Doppelhaushälfte195085 m²sanierungsbedürftig91.000 €1.071 €08.10.202619,0 km
Walther-Rathenau-Straße, HerbornDoppelhaushälfte—191 m²unbewertet218.000 €1.141 €21.05.2026unbekannt
Hohelindstr., NaubornZweifamilienhaus1965230 m²durchschnittlich264.000 €1.148 €26.10.202635,0 km
Hauptstraße, FleisbachEinfamilienhaus, Garage—65 m²unbewertet77.000 €1.184 €23.07.202620,0 km
Bergstr., BlasbachEinfamilienhaus192084 m²sanierungsbedürftig110.500 €1.315 €02.09.202625,0 km
Hermannsteiner Straße, AßlarWohnhaus mit Anbau und einer Fertiggarage1925140 m²durchschnittlich244.000 €1.743 €01.02.202725,0 km
Auf dem Gleichen, SinnEinfamilienhaus, Garage1958105 m²renovierungsbedürftig / einfach230.000 €2.190 €12.11.202618,0 km
Talsweg, GarbenheimEinfamilienhaus196380 m²renovierungsbedürftig / einfach194.000 €2.425 €16.11.202630,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).
  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
13 Fakten
01Bewertung502Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermutlich vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Lfd.Nr. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² 1 Simmersbach 2 198 Gebäude- und Freifläche, Hornbergstraße 5 947 Objektbeschreibung: Einfamilienhaus Detaillierte Objektbeschreibung: Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus mit Scheune und Nebengebäude keine Innenbesichtigung

Datenhinweise
  • · Es liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit Fotodokumentation und Katasterplänen vor. Das wesentliche Informationsdefizit liegt in der verweigerten Innenbesichtigung.
  • · Nur Außenbesichtigung möglich; Zustand, Raumaufteilung und Ausstattung im Inneren konnten nicht verifiziert werden und wurden nach Baujahresstandard unterstellt.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 10.09.2026, 01:25

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.