ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus in Essen-Altenessen-Nord (Winkhausstraße 34 B). Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen Sackgassenlage, verfügt jedoch über keine direkte öffentliche Straßenfront und muss über das vorgelagerte Nachbarflurstück 77 erschlossen werden. Das Grundstück weist eine großzügige Gesamtfläche von 1.277 m² auf. Das Gebäude wurde ursprünglich um das Jahr 1897 errichtet und in den Jahren 1963/1964 weitreichend umgebaut und durch einen Anbau erweitert. Es ist nicht unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 278 m², verteilt auf das Erd- und Obergeschoss, während die Bruttogrundfläche bei ca. 396 m² liegt. Da der Gutachterin kein Zutritt gewährt wurde, konnte das Gebäude nur von außen besichtigt werden. Der Zustand der Innenausstattung ist daher unbekannt und wurde anhand von historischen Bauakten fiktiv fortgeschrieben. Außen zeigt sich ein deutlicher Instandhaltungsstau, insbesondere an den verwitterten Holzrollläden und der beschädigten Klinkerfassade im Sockelbereich. Die Kosten für Bauschäden und Instandhaltungsstau wurden pauschal mit 40.000 € wertmindernd angesetzt. Die größten Risiken des Objekts sind rechtlicher Natur. Es liegt ein Überbau des Wohnhauses von ca. 18 m² auf das südliche Nachbargrundstück vor, was im Extremfall Rückbauansprüche auslösen kann. Zudem fehlt eine dingliche Sicherung der Zuwegung (Wegerecht) über das Flurstück 77, weshalb derzeit lediglich ein gesetzliches Notwegerecht besteht. Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung dieser Mängel sowie eines Bergbau-Abschlags auf 493.000 € festgesetzt. Für erfahrene Investoren bietet das Objekt aufgrund der Grundstücksgröße und des Wohnflächenpotenzials Chancen, erfordert jedoch zwingend eine vorherige Klärung und gütliche Einigung mit den betroffenen Nachbarn bezüglich des Überbaus und der Wegesicherung.