ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Etzelwang, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Einfamilienhaus in Lehenhammer 11, 92268 Etzelwang, Gemarkung Schmidtstadt (Flurstück 707). Das Ursprungsbaujahr des Massivgebäudes ist unbekannt, geht jedoch laut Uraufnahme von 1832 vermutlich auf das frühe 19. Jahrhundert zurück. Das Gebäude steht auf einem 103 m² großen, ansteigenden Hanggrundstück. Die Wohnfläche wurde mangels detaillierter Bauunterlagen grob überschlägig ermittelt und beträgt ohne Dachgeschossausbau ca. 103 m² (EG ca. 38 m², OG ca. 65 m²); bei ausgebautem Dachgeschoss werden rund 158 m² erreicht. Die Mikrolage ist durch eine einfache Wohnlage im Zentrum des Ortsteils Lehenhammer geprägt, leidet jedoch unter überdurchschnittlichem Straßenverkehr der Kreisstraße AS 39 sowie einer in nur ca. 10 m Entfernung verlaufenden Bahnstrecke. Stellplätze oder Garagen existieren auf dem Grundstück nicht. Das Gutachten wurde ausschließlich nach dem äußeren Augenschein erstellt, eine Innenbesichtigung konnte mangels Zutritts nicht durchgeführt werden. Nach Auskunft von Nachbarn wurde das Obergeschoss Anfang der 1960er Jahre neu errichtet, Anfang der 1980er Jahre die Fenster erneuert, Anfang der 2000er Jahre innen renoviert und um 2010 eine Außendämmung (ca. 10 cm) angebracht, wobei die Ostfassade ungedämmt blieb. Äußerlich zeigt sich ein leichter Unterhaltungsstau an Putz und Sockel sowie Schäden an der Verblendung der Stützmauer. Die im Jahr 1989 eingebaute Öl-Zentralheizung ist laut bevollmächtigtem Kaminkehrermeister nach einem Wasserschaden defekt und außer Betrieb. Im Rahmen der Wertermittlung wurden hierfür 15.000 € pauschal sowie 15.549,22 € (10 % des vorläufigen Sachwerts) für allgemeine Baumängel in Abzug gebracht. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertbeeinflussenden Eintragungen oder Belastungen. Auch Baulasten und Bodendenkmäler liegen nicht vor, und das Grundstück ist beitragsfrei im Sinne des BauGB und KAG. Das Wohnhaus steht seit längerem leer, sodass bei Erwerb kein bestehendes Mietverhältnis zu beachten ist. Im Ergebnis bietet das Objekt aufgrund des moderaten Verkehrswerts von 121.000 € eine günstige Einstiegschance im ländlichen Raum der Oberpfalz, eignet sich wegen der gravierenden Risiken jedoch nur unter striktem Vorbehalt. Bietinteressenten müssen die unklare Beschaffenheit des Innenraums, die zwingend erforderliche Heizungserneuerung sowie die spürbaren Immissionen der nahegelegenen Bahnlinie bei ihrer Preisfindung konservativ einpreisen.