ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Falkenberg, Bayern

Das zu versteigernde Objekt ist ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus in Volksdorf 22, 84326 Falkenberg. Das großzügige Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.610 m², wovon 1.000 m² als Hausumgriffsfläche und 610 m² als Gartenland eingestuft sind. Die ländliche Lage im Ortsteil Volksdorf ist ruhig, weist jedoch eine sehr einfache Infrastruktur auf; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich erst im ca. 6,5 km entfernten Falkenberg oder im 7,5 km entfernten Eggenfelden. Eine Busverbindung ist nur eingeschränkt vorhanden.\n\nDas Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 104 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, und das Gebäude ist größtenteils nicht unterkellert. Der bauliche Zustand ist durch einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau geprägt. Besonders hervorzuheben ist das Fehlen einer zeitgemäßen Zentralheizung; das Gebäude wird lediglich über einzelne Holzöfen beheizt. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über Elektroboiler. Die Fenster sind teilweise als isolierverglaste Kunststofffenster aus dem Jahr 2014 ausgeführt, teilweise sind jedoch noch alte, einfach verglaste Holzfenster vorhanden. An der Westfassade befindet sich eine vermutlich asbesthaltige Eternitverkleidung, die vereinzelt Beschädigungen aufweist. Ein einfaches Nebengebäude (ca. 32 m² BGF) dient als Holzlager.\n\nRechtlich ist das Objekt seit dem 01.11.2023 für eine Nettokaltmiete von 700,00 € monatlich vermietet. Dies sichert dem Erwerber zwar einen sofortigen Cashflow, erschwert jedoch eine kurzfristige Eigennutzung aufgrund gesetzlicher Kündigungsfristen. Ein wesentlicher Vorteil für Bieter ist die vollständige Innenbesichtigung, die der Gutachter durchführen konnte, wodurch das Risiko verdeckter Mängel im Innenraum minimiert wird. Denkmalschutzauflagen oder Risiken durch Naturgefahren (Hochwasser) liegen gemäß behördlicher Abfragen nicht vor.\n\nAus Investorensicht bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Verkehrswerts von 120.000,00 € und der soliden Mieteinnahmen eine interessante Einstiegschance. Allerdings müssen die Kosten für den Einbau einer modernen Heizungsanlage, den Austausch der restlichen Fenster und die Sanierung der asbesthaltigen Fassade zwingend in die Kalkulation einfließen. Ein erfolgreicher Erwerb ist daher primär bei einem entsprechenden Abschlag im Versteigerungstermin attraktiv, um die notwendigen Modernisierungsaufwendungen wirtschaftlich zu kompensieren.