TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Das bewertete Objekt ist ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus in der Sophie-Rosenthal-Straße 12 im Frankfurter Stadtteil Bergen-Enkheim. Die Lage wird im Gutachten (S. 8) als gehobene Wohnlage klassifiziert und zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur im Umkreis von 500 Metern sowie eine hervorragende Anbindung an das Frankfurter Zentrum aus. Das Grundstück umfasst 429 m² mit einem Bodenrichtwert von 1.200 €/m² (Stichtag 01.01.2024), was zu einem beitragsfreien Bodenwert von 515.000 € führt (Gutachten S. 26). Das 1988 erbaute Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 184 m², die sich auf das Erdgeschoss, das ausgebaute Dachgeschoss sowie eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss verteilt (Gutachten S. 15, 18). Zudem ist eine einseitig angebaute Garage vorhanden. Da eine Innenbesichtigung durch die Gutachterin nicht durchgeführt werden konnte, basiert die Zustandsbeschreibung auf der Aktenlage und dem äußeren Eindruck. Die Fassade und der Balkon weisen optische Mängel wie Verfärbungen und abplatzende Farbe auf (Gutachten S. 20). Die Haustechnik und die Heizung stammen vermutlich aus dem Baujahr 1988, was ein kurzfristiges Modernisierungserfordernis nahelegt (Gutachten S. 19, 23). Rechtlich ist das Grundstück durch Grenzbebauungsbaulasten belastet und begünstigt, ein Denkmalschutz liegt nicht vor (Gutachten S. 11). Risiken ergeben sich primär aus dem unbekannten Innenzustand und dem potenziellen Sanierungsstau bei den energetischen Eigenschaften, da keine Wärmedämmung an den Außenwänden vorhanden ist (Gutachten S. 19). Es handelt sich um ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) (Bekanntmachung S. 1). Fazit: Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit in einer wertstabilen Frankfurter Lage dar. Aufgrund des hohen Bodenwerts ist das Investitionsrisiko nach unten abgesichert. Dennoch sollte aufgrund des fehlenden Innenzugangs konservativ geboten werden, um potenzielle Sanierungskosten im Gebäudeinneren abzufedern.