ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gelnhausen, Hessen

Gegenstand des Verfahrens ist ein mit einem eingeschossigen Einfamilienhaus, Massivgarage und Carport bebautes Grundstück in der Gartenstraße 48 in 63571 Gelnhausen-Roth (Grundbuch von Roth, Blatt 1557, Flurstück 163/9 zu 608 m²). Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen, angenehmen Wohnlage in gewachsenem Umfeld, unweit des Friedhofs Roth. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Busanbindungen sowie Schulen und ärztliche Versorgung in Gelnhausen sind gut erreichbar. Die Autobahn A 66 (Anschlussstelle Gelnhausen-West) sowie der Bahnhof Gelnhausen liegen jeweils nur rund 2,0 km entfernt. Das Wohnhaus ist vollständig unterkellert; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die reine Wohnfläche im Erdgeschoss beläuft sich auf 68,60 m² (verteilt auf Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Diele). Hinzu kommen 123,60 m² Nutzfläche (Keller 68,60 m², Garage 15,00 m², Dachboden 40,00 m²). Die Bauweise ist massiv. Die Fenster wurden 2009 erneuert (Kunststoff mit Wärmeschutzverglasung), als Heizung dient eine Gaszentralheizung von Viessmann (Vitodens 200). Im Schlafzimmer existiert ein Klimagerät; die Außenterrasse ist als verglaster Wintergartenanbau überdacht. Im Gutachten existiert eine Inkonsistenz bezüglich des Baujahres: Während Baugenehmigung und Beschreibung das Baujahr 1984 nennen, legt die Sachwertberechnung das Baujahr 1960 zugrunde. Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter entsprechenden, durchschnittlichen Unterhaltungszustand mit geringem Instandhaltungsstau. Rechtlich bestehen laut Gutachten keine wertbeeinflussenden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs. Auch das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf, und Denkmalschutz besteht nicht. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG. Wertmindernd schlagen zwei konkrete Schäden zu Buche: Ein noch unvollständig behobener Wasserschaden im Kellergeschoss (Bodenbeläge fehlen noch) sowie ein teilweise eingebrochener Revisionsschacht im Garten, welche der Gutachter mit jeweils 5.000,00 € als besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt hat. Das Objekt ist derzeit durch die Schuldnerin und ihren Lebensgefährten eigengenutzt; Mietverhältnisse bestehen nicht. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 13.06.2024 sachwertorientiert auf 345.000,00 € festgesetzt (der stützend ermittelte Ertragswert liegt bei 295.000,00 €). Da in einem vorausgegangenen Termin der Zuschlag gemäß § 74a oder § 85a ZVG versagt wurde, sind die Wertgrenzen im Termin am 04.02.2027 aufgehoben. Die Immobilie bietet Potenzial für Erwerber, die den Erwerbspreisvorteil nutzen und die überschaubaren Instandsetzungs- sowie eventuellen Räumungsschritte eigenverantwortlich umsetzen können.